因回迁商品房当初卖便宜了，几年过后拿到房产证时，不少卖家难免因房价已涨心理不平衡，仗着房产证在自己手里，就是拖着不与买家办过户。但是下面这个案子说明，拖着不办过户，非但要不回房子，还得赔偿违约金。律师提醒：“没房本可毁约”观念不可取。
　　买回迁商品房
　　一直没办房产证
　　周先生打算在京购买一套商品房，因为手头不是很宽裕，2007年中介公司为他推荐了相对便宜的一套回迁安置商品房。当时房屋已建成交付，但房产证还得过几年才能下来，所以这房价就比同地区其他商品房便宜一些。
　　同年8月3日，在中介公司居间介绍下，周先生与卖方赵女士签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同约定：房屋总价款为90万元，分三期支付，合同签订日付定金10万元，合同签订后一个月内支付首付款70万元，余款10万元待过户当日支付。
　　赵女士收到80万元购房款后，便将房屋交付给了周先生。周先生一家欢欢喜喜地装修房屋，并入住至今。2011年开发商通知可办理房产证了，周先生便告知赵女士，请她尽快配合办理过户手续。不料，赵女士以各种理由拖延，就是不去办。
　　中介公司从中协调过多次，但都未果。直至2012年下半年，赵女士才向开发商申请办理产权证，并于2013年4月5日取得房屋产权证书。此后，周先生再次联系赵女士，希望她能尽快配合过户。此时，赵女士却提出要“加价50万元”，并称：“税费我一分钱也不承担！”
　　尽管周先生承诺多出来的个人所得税由自己来承担，但赵女士仍坚持加价，否则就不配合过户。周先生为此一筹莫展，找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松求助。
　　（文中当事人均为化名）
　　律师诊断
　　迟迟不办房产证导致过户迟延
　　近年来回迁房买卖纠纷呈增长趋势，往往房产证下发后，由于房屋价格受市场因素的影响，双方对于过户事宜无法达成共识，结果最终对簿公堂。
　　李松律师认为，此案中，周先生所购回迁安置房屋属于商品房，按照我国相关法律的规定，这类房屋交易不受限制，在取得房本之后，买卖双方可以直接办理房屋过户手续。目前，周先生按照合同约定，履行了前期的付款义务，赵女士也交付了房屋，周先生已经装修并入住多年。在开发商已通知可办理房产证的情况下，赵女士迟迟不向开发商申请办理房产证；其故意拖延办证，必然导致双方过户迟延。出卖人赵女士的行为已经构成违约。加之，赵女士取得房产证后，要求增加房屋价款，否则不配合办理过户手续，可见其明显属于故意毁约。由于她的毁约行为，致使双方错失了过户良机。
　　2013年3月31日北京市出台了新的国五条，其中明确规定：“对于个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。”
　　拖延过户索赔80万违约金
　　李松律师认为，此案中，赵女士出售的房屋不属于满五年家庭唯一住房，不符合免征条件；再者，赵女士取得房产证系在2013年4月5日，双方过户必然涉及20%的个人所得税。依据新国五条的相关规定，该项税费应向出卖人征收，而北京市的交易惯例，一般则是由买受人负担全部税费。
　　结合本案的情况，如果双方因税费负担问题达不成一致共识，那很有可能依据情势变更原则，解除双方的房屋买卖合同。为了谨慎起见，李律师建议先由买受人承担税费，之后再将此部分费用作为损失向违约的出卖人主张。
李松律师首先代理周先生向法院起诉房屋买卖合同纠纷，要求出卖人协助办理过户手续，并支付违约金80余万元。李律师认为，对于迟延过户，双方在合同中约定了日万分之五的违约金，同时合同中也约定了20%的违约责任。由于出卖人毁约，实际导致了买受人多承担20%的个人所得税，给买受人造成了巨额的经济损失。在这种情况下，守约方有权利进行选择适用。而选择万分之五的比较有利，因为违约的时间长，按万分之五算，有80多万元的违约金；如果按照总房价的20%算，则只有18万元的违约金。因此，李律师建议选择日万分之五的违约金，以便最大限度降低买受人的损失。
　　法院判决合同履行不存在不可抗力
　　诉讼过程中，赵女士提起反诉，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并要求周先生腾退房屋。赵女士认为，新国五条出台后，涉及新增税费的问题，对于由哪一方承担税费，双方发生分歧。她认为这种情况属于“不可抗力”，因而要求解除买卖合同。
　　李松律师认为，不可抗力是指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般认定不可抗力，需要符合如下四个条件：
　　一是不可预见性，即双方在有关当事人订立合同时，对这个事件会不会发生是不可能预见到的。
　　二是不可避免性，即合同生效后，对可能出现的意外情况，当事人尽管采取了及时合理的措施，但客观上并不能阻止这一意外情况的发生。如果一个事件的发生完全可通过当事人及时合理的作为而避免，则该事件就不能认为是不可抗力。
　　三是不可克服性，即合同的当事人对于意外发生的某一个事件所造成的损失不能克服。如果某一事件造成的后果可通过当事人的努力而得到克服，那么这个事件就不是不可抗力事件。
　　四是构成不可抗力的事件必须是在合同签订之后、终止以前，即在合同的履行期间内发生。
　　而此案中，赵女士主张新国五条中20%的个人所得税，显然不符合上述条件。首先，如果赵女士按时办理房产证，双方过户则完全可以避免新增税费的产生；其次，该部分税款并非不可克服，事实上周先生同意由自己来承担20%的个人所得税的。因此，赵女士主张新国五条构成不可抗力，而要求解除合同，这是不能成立的。
　　最终，法院经过审理，认为赵女士主张不可抗力不能成立，判决出卖人赵女士于判决生效后30日内协助周先生办理过户手续，周先生支付赵女士购房款10万元。在庭审过程中，赵女士提出“约定的违约金过高”，请求法院依法调低，对此法院综合考虑案情，最终判令赵女士给付周先生违约金50万元，为周先生挽回了大部分经济损失。
　　李松律师
　　北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员、海淀区优秀专业律师。李松于2008年创立李松房地产律师团队，该团队发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。
　　“没房本即可毁约”
　　可能要付惨痛代价
　　在此，李松律师特别提醒广大读者，不要认为“出卖回迁房，因为未取得房产证，便可以任意反悔，即使毁约不成，大不了再配合办理过户就行了”，这种观念是非常不可取的。此案就是典型的一例，出卖人因毁约行为，最终付出了惨痛的代价。
　　对于买房人来说，要采取恰当的诉讼策略，来维护自己的合法权益。如果此案中周先生坚持不承担新增的个人所得税，那么，法院很可能会依据情势变更原则，认定双方对于合同税费负担无法达成一致，导致合同无法继续履行，从而最终判令解除双方的房屋买卖合同。
　　今后遇到类似的回迁房买卖纠纷，建议先协商解决，如果实在协商不成，要冷静处理，及时向专业人士求助，以便通过恰当的方式，维护自己的合法权益，将损失降至最低。
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