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李律师接受《法制晚报》专访女友未出资购房 落名也白搭
来源:  作者:admin
更新时间:2014-08-21 访问量:
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            法制晚报讯(记者 汪红 实习生 李莹莹)  2010年6月17日,陈先生为了表示与女友徐小姐结婚的诚意,决定买房并写上徐小姐名字。
      陈先生随父母至上海某新开楼盘看房,当场定下某号401室房屋,并支付了5万元定金。当时徐小姐并未到场。考虑到两人马上要结婚,陈先生就将徐小姐的名字也写在了预售合同上。
      之后,陈家共计支付了61万元首付款,余款100万元以陈先生的名义贷款,徐小姐对房屋未支付任何钱款。
      但2个月后,徐小姐竟提出分手。陈先生想和徐小姐把房子的产权理清楚,当时双方曾协商将徐小姐的名字去掉,但房产公司称已将材料递交给有关部门,无法办理,此事就被搁置。 
    之后,房屋交接办理产权证时,按产权登记规定,多人共有产权的必须确定份额,最后两人定下陈先生为99%,徐小姐为1%。但直到去年年底,徐小姐仍以各种理由不配合陈先生办理过户。
      今年4月,陈先生只得向法院起诉,要求确认系争房屋所有权归原告一人所有。
      男女双方因买房加名引发的纠纷时有发生,《法制晚报》记者采访了北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松
      法律解读   房屋产权归属  按出资份额判定
      针对上述案件,李松律师表示,陈先生与徐小姐在房屋问题上是以结婚为条件,虽然把徐小姐名字加上了,但这属于条件赠与,如果没有结婚,条件赠与是不成立的,陈先生有权收回房屋产权。
      依据我国的相关法律,房屋产权归属可按照双方出资的份额比例来判定。
      一般认为,出资份额比例大的一方,在产权归属上有优势,房屋产权的分割应该按照双方实际出资份额的比例大小来划分。
      所以,陈先生有权拿回产权,但要考虑徐小姐未出资,却要共同还贷款,相应的陈先生应对徐小姐进行对价补偿。
      李松律师说,产权系共有的情况下,双方必须协商一致才可到房管局办理过户手续。
      若婚前一方出全资买房,如果两人分手,另一方同意过户的情况下,二人可以一同到房管局办理过户手续,但需要通过买卖或赠与的方式将房屋过户至出资人名下。
      若婚前一方出资购房,有银行按揭贷款,如果两人分手,需将按揭贷款还清之后,方可通过买卖或赠与的方式办理过户更名手续,否则直接到房管局,无法办理过户。
      产权共有房屋  需先协商再过户
      李松律师指出,通常情况下,法院会查明案件事实,如出资人出资有充分的证据证明或者对方认可出资的事实,那么法院可依法判决房屋归实际出资人所有。
      因此,出资方需提供购房合同、出资凭证(转账、汇款凭证、购房发票等),如果双方之前签订有书面协议应一并提供,如果无书面协议但有相关录音证据,对方认可出资事实的,可作为证据提供。
      相关录音证据  也可作出资凭证
      另外,对于未出资方是否就无权利主张的说法,李松律师表示,双方在结婚前分手,如果双方之间有口头或书面约定,且有证据可以举证,那么未出资方有权利主张要补偿,且出资方应依法给予一定的补偿。
      如果双方之间无任何约定,那么未出资一方便不能主张权利。
      律师提醒   未出资方反悔  出资方可诉讼维权
      未出资方不同意过户,首先双方应该协商。如果对方执意不同意过户,出资方可通过司法途径来维护自己的合法权益。
      如有双方协议 未出资方可要补偿
      出资方维权四步走:
      第一步:向相关专业人士咨询,确定诉讼策略
      第二步:起诉至有管辖权的人民法院
      第三步:如对一审判决不服可上诉至中级人民法院
      第四步:如对方拒不履行终审判决,出资人可向一审法院申请强执
      延伸阅读
      常见的买房加名情形
      婚前加名:如果双方在婚前分手,建议出资人可依法提起确权之诉,确认房屋归自己所有
      婚后加名:如果双方离婚,则建议在离婚诉讼中要求分割房产,司法实践当中有可能将加名视为赠与;若出资人父母有出资,建议先确认债权债务,最大限度保障出资人权益
   文章来源:《法制晚报》
            相关链接:http://www.fawan.com.cn/html/2014-07/25/content_501763.htm
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