房屋作为老百姓家中最有价值的财产，很多购房人在购房之前慎之又慎，但却免不了掉入各类陷阱。为此，我网站特邀北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师做客，对购房过程中的风险进行深度解析。
李律师指出，购房第一步便是对房屋的基本情况进行核验，建议区分不同的房屋类型把握审核重点。
　　1、商品房
　　第一步要看房本，鉴别房屋是否属于夫妻共同财产，或者有其他共有人。在实践交易中，很多房本虽然登记在一方的名下，但是属于婚后取得的财产，依据我国《婚姻法》的相关规定，如夫妻之间无特别约定，那么该房屋无论登记在哪一方名下，都应属于夫妻共同财产。对于这种房屋在购买时，需征得出卖人配偶的同意，否则日后很有可能配偶以不知情为由反悔。
　　有的房本上有多个共有人，比如继承取得的房屋，通常子女较多的家庭，房本上会有多个共有人，每个共有人拥有相应的房产份额。在这种情况下，全部共有人都到场显然并非易事，如果委托某一个共有人来处分房屋，则需要出具相应的授权委托手续。李律师提示，公证授权委托书相对而言可信性更高。
　　第二步要看房屋是否设定有抵押权，如果设定有抵押权，需要先办理相关解押手续，之后才能进行网签、过户等。再者，如果条件允许的话可以先到房管局查询一下，看房屋是否存在查封等情况，能否顺利办理过户。在确认可以安全交易之后，再决定是否签订正式房屋买卖合同。
　　2、央产房
　　李律师指出，如果所购房屋属于央产房，首先要向出卖人核实房屋目前是否可以上市交易，若上市交易手续尚未办理，建议谨慎交易。通常，北京地区的央产房都需要由央产房单位报蓝岛大厦央产房交易办公室备案之后，方可上市交易。
　　在办理上市手续的过程中，会涉及物业、水电结清及补交超标款等问题，通常如果夫妇双方都是央产房单位，那么一般是向房屋面积较大的单位缴纳超标款；如果夫妻一方是央产房单位，那么最终超标款是否需要缴纳应以产权单位及央产房交易办公室的答复为准。
　　3、回迁安置房
　　目前，北京有很多地区面临拆迁，很多回迁安置房已经进入市场交易流转。因回迁安置房尚未取得房本，所以售价通常比同地段的商品房要便宜一些，对于刚需购房者而言还是具有较大的吸引力的。
　　李松律师提醒欲购买回迁安置房的购房人，在购房之前一定要向开发商或者拆迁办核实房屋的性质，一般情况下回迁安置房有如下几种：经济适用房、按经济适用房管理、商品房、承租的公房、小产权房（乡产权）等。不同性质的房屋在入市交易时存在不同的限制性条件，如果未分清房屋性质便盲目购买，最终很有可能竹篮打水一场空。
　　再者，回迁安置房通常购房人登记在一个人的名下，但被安置人口却有多人，在此情形下，购房时最好征得全部安置人口的同意，条件允许的话，尽量要求安置人口在房屋买卖合同中签字，以免日后留下不必要的隐患。
以上为核实房屋基本情况时需要注意的风险点，敬请各位购房人提高警惕，如有疑问应及时向专业人士咨询或请专业人士陪同置业，以便将法律风险降至最低。
 
　　文章来源：《搜房网》
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