房地产律师解读四种借名购买经适房情形 签订协议最重要
 
 
    王某家拆迁时获得三套安置房指标。王某的大学同学赵某从外地来北京，便借用王某的名字购买了一套回迁安置房。2005年房屋交付后，赵某一直居住。
    2008年5月，王某取得了经济适用房房产证。5年后，赵某联系王某办理过户，可王某竟要求赵某按市场价购买该房，否则不配合办理过户。赵某当初买房只花了20多万，可现在房子已经值300多万了，赵某无力支付。
    不久，王某将赵某告上法庭，要求确认借名买房合同无效，并让赵某返还房屋。
    律师解答
    北京市盛峰律师事务所房地产部首席律师李松解释，王某和赵某的约定违反了法律规定，应认定无效。房屋仍归王某所有，赵某可以索赔。
    合同无效后，由于出名人违背诚实信用原则要回房屋，其过错更大一些，因此对于房屋升值部分，法院一般会结合双方的过错程度，依法作出认定，判令出名人赔偿借名人相应的损失。
    四种借名买房  结局各有不同
    情形    ：双方签有房屋买卖协议。借名买房时双方签订了房屋买卖协议，明确约定待房屋具备上市交易条件时办理过户手续，双方之间应是房屋买卖合同关系。
    若房产证满5年后，出卖人不配合办理过户，买受人可依法提起诉讼，要求出卖人继续履行合同，办理过户。
    情形    ：前期借名，后期补买卖协议。在此情形下，双方之间的法律关系已由此前的借名买房关系转化为房屋买卖关系，在房屋满5年之后则可过户。
    如不满5年，而出卖人起诉确认买卖协议无效或要求返还房屋，买受人可通过诉讼将时间拖满5年。待契税完税证明或房产证满5年之后，如果不涉及到政府优先回购问题，则买受人便可主张办理过户手续。
    情形     ：协议中有借款约定。借名人在借名协议中约定“如果无法过户，则前期投入的本金为借款”。司法实践中，一般将借名人的出资认定为借款，借名人可要求偿还本金及利息，但房屋升值的部分无法要回。
    在此情况下，房屋归出名人所有，借名人在拿回本金及利息后应将房屋返还给出名人。
    情形     ：无任何书面协议。在没有书面协议的情况下，若出名人否认，借名人很难举证。
    法院一般对于借名人能够出示购房全部材料的原件，且诉争房屋一直由借名人居住使用的，可推定双方存在借名买房关系，房屋仍归出名人所有，借名人可向出名人索赔。
    如借名人无证据或证据不全，法院一般将借名人的出资认定为债权债务，房屋归出名人所有，由出名人偿还借名人相应的本金及利息。
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