北京最权威的房产律师咨询平台！
故事回放
两人重组家庭
王老太原有一个幸福美满的家庭，一双儿女也都在上大学，但1995年一场突如其来的车祸夺去了孩子父亲的生命。家里的顶梁柱没了，两个孩子还都在上学，王老太独自艰难地支撑着这个家。
两年后在单位同事的介绍下，王老太认识了在国企工作的李老先生。李老先生的老伴早年因病去世，一个人拉扯大三个孩子，目前三个子女都已成年。二老一见如故，经过半年多的接触，在双方子女的支持下，二人办理了结婚登记。
婚后，王老太便搬入李老先生家中居住。李老先生婚前名下有一套住房。
女儿借名买房
2000年王老太的女儿小丽结婚，起初小两口的感情还不错，可不久就出现了婚姻危机。当时小丽打算买一套房子，因担心将来离婚涉及财产分割，便与母亲商量，由自己出资，借用母亲王老太的名义买房。
2003年初，小丽借用母亲的名义买下了位于北京市朝阳区的一套商品房，首付款及按揭贷款都由小丽来支付，合同约定按揭贷款期限为10年。王老太如实将此事告知丈夫，李老先生表示谅解和同意，二老也都认为这套商品房是小丽的。
两年后，小丽的丈夫在公派出差期间，不幸因车祸遇难。抑郁的小丽出国留学了，并长期居住国外。其间，她一直按时还房贷。直至2013年初，小丽还清了全部银行贷款，可以办理房屋过户手续了，但因她在国外，所以暂时没去过户。
她被告上法庭
然而，令人意想不到的事情再次发生了。去年年底，李老先生因病猝死，王老太悲痛不已，二人一起生活了长达15年，感情一直很和睦。但让王老太想不到的是，李老先生刚刚去世，他的三个子女就要求王老太限期搬离。
王老太已年逾七旬，小丽担心母亲身体吃不消，急忙从国外赶回来，将母亲接回自己家中。 李老先生去世还不到一个月，他的三个子女便将王老太告到法院，要求依法分割她名下的这套房产及李老先生名下的房子。
“老伴的房子是遗产，大家分，我没意见。但是我名下的这套房子明明是我女儿小丽出钱买的，怎么能作为遗产来分割呢？”王老太又气又急，几乎病倒。
律师分析
王老太名下房屋实非夫妻共同财产
北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松接待了前来咨询的王老太。他认为，如果王老太所述属实，那么，王老太名下的这套房屋其实并非夫妻共同财产。虽然该房屋登记在王老太的名下，也是在她与李老先生婚姻关系存续期间取得的，按照常理来说，在一般情况下，该房屋应认定为属于他们二老的夫妻共同财产，但实际上并非如此。
首先，从购房人来看，实际的购房人是王老太的女儿小丽，购房的首付款及后期的按揭还款都是由小丽支付的，自始至终王老太及李老先生并未支付过任何费用。 其次，王老太的女儿小丽仅仅是担心婚姻出现变故，所以借用母亲王老太的名义购房，房屋也一直是由小丽居住使用，并实际控制，李老先生生前对此事是知情并同意的。再次，购房的全套手续原件及房产证原件、支付购房款及银行按揭还款的证明原件均系由小丽保存。
由此可见，小丽与其母亲王老太之间实际上是一种借名买房的关系，加之小丽2003年购买的是商品房，当时北京市尚未出台限购令，借名购买商品房并不违反国家法律、行政法规及相关政策的规定。因此，该借名购房的行为是有效的，这套房屋实际上应属于王老太的女儿小丽所有。
王老太子女无权继承李老先生遗产
同时，李松律师认为，王老太的儿女是无权继承李老先生遗产的。王老太与李老先生结婚前，她与原配丈夫所生的一双儿女都在读大学，已经成年。因此，李老先生与王老太的两个子女之间并未形成抚养关系。
依据我国《继承法》的相关规定，形成抚养关系的继子女在继父母去世时，可依法作为第一顺序继承人继承继父母的遗产。而由于王老太的儿女与李老先生之间未形成抚养关系，因此这二人无权继承李老先生的遗产。
同理，李老先生的三个子女在李老先生再婚时也均已成年，如果到了王老太百年之后，李老先生的三个子女也无权继承王老太留下的遗产。
虽然本案中继子女与继父母之间不产生继承的关系，不过，这并不能排除王老太继承李老先生遗产的权利。二老是经过登记的合法夫妻，王老太作为李老先生的配偶，按照法律规定应是第一顺序法定继承人，她可与李老先生的三个子女一同继承李老先生的遗产。
如无遗嘱 应按法定继承分割房产
李松律师说，如果李老先生去世之前留有遗嘱，且各继承人对于按照遗嘱继承均无异议，则各继承人可共同到公证处办理公证继承，之后带着公证书到房屋管理部门便可办理房屋过户手续。
但如果任何一个继承人不同意按遗嘱进行继承，或者对遗嘱继承有异议，或者拒绝在公证书上签字，那么将无法通过公证继承的方式来分割遗产。在此情形下，继承人就只能考虑通过司法途径来主张依法分割遗产，即通过法院诉讼继承纠纷。
李律师认为，若李老先生在生前未留下有效的遗嘱，则依据《继承法》的相关规定，李老先生的遗产应由法定第一顺序继承人进行继承。李老先生的配偶王老太及李老先生的三个子女均属于法定第一顺序继承人，如果没有特别约定，一般按照法定继承进行平均分割。李老先生名下的房产属于其个人的婚前财产，依法应由四个继承人每人继承四分之一的份额。
小丽可提起确权之诉确认房屋归属
鉴于目前房产证登记在小丽的母亲王老太的名下，而且李老先生的三个子女已经以继承纠纷诉至法院，李松律师建议小丽以其母亲王老太为被告，依法向法院提出确权之诉，请求法院依法确认王老太名下的这套房屋属于自己所有。
李律师认为，在确权之诉立案之后，王老太应依法向法院申请中止对继承纠纷案件的审理，待确权纠纷审理完毕之后，再恢复对继承纠纷的审理。依据我国《民事诉讼法》的相关规定，本案的审理需要以另一案件的审理结果为依据的，应依法中止审理。
律师提醒
在此，李松律师特别提示：在北京市政府2011年2月16日公布“限购令”之前，为了更好地维护自己的合法权益，约定借名时应当留下书面的文字资料。比如，小丽当时可与母亲和继父签订协议，约定房屋的权属，这样将来引发产权纠纷的可能性就会大大降低，即便产生纠纷，这份协议也可作为一份有力的证据来维权。
而如果是在北京“限购令”公布之后，借名人与出名人故意通过借名的方式来骗取法院的判决书，以取得购房资质，那么这种借名行为则违反了北京市“限购令”的相关规定，依法不应得到法院的支持。李松律师认为，虽然商品房借名的行为法律并不禁止，但如果企图通过借名规避“限购令”，则不应受到法律的保护。
（文中当事人为化名） J151
今日我坐堂
盛峰律师事务所
李松律师
李松房产律师团队由北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员李松于2008年创立，发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。
文章来源：《北京晚报》
相关链接：：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2014-01/27/node_39.htm
