借名购买经济适用房，为何法院认定结果不同？ - 经济适用房纠纷

　　近期，随着北京市昌平区回龙观、天通苑两个大的经济适用房区域很多经济适用房已满五年，符合上市交易条件，越来越多的借名购买经济适用房纠纷不断涌现。由于房价大幅上涨，出名人受利益驱动，将借名人告上法庭要求确认借名行为无效。对于此类纠纷，法院最终的判决结果也不尽相同，本文就从专业房产律师的角度对常见的法院认定结果进行分析，首先我们来看一个案例。
　　案例回放
　　赵某与王某系大学同学，赵某是外地人，王某是老北京。2003年底，王某家的住房拆迁，拆迁办给了王某三套安置房指标，当时家里用不了那么多房子，王某打算卖出一套。恰好一次同学聚会，王某了解到赵某打算在北京购房，便联系了赵某，二人一拍即合，心想老同学肯定不会出什么问题的，随后赵某便借用王某的名字购买了一套位于天通苑的回迁安置房。
　　赵某用王某的名字购房后，支付给王某5万元好处费表示感谢。2005年房屋交付，赵某办理了入住手续，并对房屋进行装修，居住使用至今。2008年5月王某取得了房产证，性质为经济适用房，要等五年之后才能过户，赵某觉得房子自己住着也不差这几年过户，又是大学同学彼此放心，因此双方便未签订任何书面的协议。
　　去年5月份，房本满五年了，赵某联系王某办理过户手续，可是令他没有想到的是，王某像变了一个人，要求赵某按市场价购买这套房屋，否则不配合办理过户。赵某当然不能同意王某的要求，当初买房只花了二十多万，现在房子已经值300多万了，赵某根本没有这个支付能力，双方协商不成，最终不欢而散。
　　没过多久，赵某接到昌平法院的传票，原来王某将其告上法庭，要求确认双方的借名买房合同无效，并要求赵某腾退、返还房屋。赵某没想到自己会与老同学走到今天这个地步，但这个房子是赵某一家在北京购置的唯一住房，他必须全力以赴保住房子。一场老同学之间的房产纠纷由此展开。
　　律师分析
　　经济适用住房借名无效，若有申购资格，或可认定有效
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，经济适用住房是政府对低收入家庭提供的保障性住房，依据我国相关法律及法规的规定，经济适用房是不允许借名买房的。
　　本案王某拆迁安置所取得的回购房指标为经济适用房，但赵某并无在北京购买经济适用房的资格，因此双方的借名约定违反了国家相关法律的规定，应依法认定无效。
　　李律师同时指出，若赵某具备在京申购经济适用住房的资格，那么双方的借名行为便没有破坏经济适用房的管理制度，在司法实践中，便可认定该借名行为有效。在借名有效的前提下，赵某可依法向法院申请确认房屋权属并要求王某配合办理过户手续。
　　借名无效后，赵某可依法索赔房屋升值损失
　　通常情况下，借名购买经济适用房的行为是无效的，但在无效之后，借名人可以依法提起索赔之诉。李松律师分析认为，虽然双方的借名行为不受国家法律保护，但并非不保护借名人的合法权益。依据我国《合同法》第五十八条之相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
　　借名行为无效，原则上双方都存在一定的过错，相对而言，出名人违背诚实信用原则要回房屋，其过错更大一些。目前，房屋价值较之前购买时已经出现了大幅升值，司法实践中，对于房屋升值部分，法院一般会结合双方的过错程度，依法作出认定，判令出名人赔偿借名人相应的损失。
　　在司法实践中，李律师还经常遇到以下几种借名购买经济适用房情形，法院判决各有不同，下面我们来具体分析一下：
　　1、双方签订有房屋买卖协议
　　李律师指出，如果在借名买房时双方签订了房屋买卖协议，并明确约定待房屋具备上市交易条件时办理过户手续，则双方之间应是房屋买卖合同关系而非借名购买经济适用房的关系。若房屋契税完税证明或房产证满五年后，出卖人不配合办理过户，买受人可依法提起诉讼，要求出卖人继续履行合同，配合办理过户手续。
　　2、前期借名，后期补买卖协议
　　在处理房产纠纷过程中，李律师遇到过前期是借名买房，后期借名人又支付部分价款，双方签订买卖协议的情况。在此情形下，双方之间的法律关系已经由此前的借名买房关系转化为房屋买卖关系，那么在房屋满五年之后，则可以要求出卖人配合办理过户手续。如果不满五年，而出卖人起诉确认买卖协议无效或要求返还房屋，建议买受人可通过诉讼技巧将时间拖满五年，以便将损失降至最低。
　　3、协议中有借款约定的借名买房
　　有的借名人担心购房时投入的本金将来遇到特殊情况无法收回，便在借名协议中约定“如果无法过户，则前期投入的本金为借款”，那么这种情况下如果产生纠纷到法院，李律师认为对借名人比较不利。虽然双方实际上是借名买房，由借名人对房屋进行装修并居住使用，但是双方在协议中的约定，已经使此前的借名买房关系转化为了借款关系。司法实践中，对于这种情况，一般将借名人的出资认定为借款，借名人可以要求偿还本金及利息，但房屋升值的部分无法要回。
　　4、无任何书面协议
　　生活中，大部分借名购房的人之间多为亲属、朋友等关系，基于信任，当初在约定借名买房事宜时，大多只有口头约定而无任何书面的材料，在此情形下，如果出名人矢口否认，则借名人举证比较困难。
　　针对这种情况，李松律师指出，司法实践中法院认定并不统一。一般对于借名人能够出示购房全部材料的原件，且诉争房屋也一直是由借名人居住使用的，那么法院可以推定双方之间存在借名买房的合同关系；对于借名人没有充分的证据或者证据不全，法院一般将借名人的出资认定为债权债务。
　　律师提醒
　　李松律师提醒各位购房者，在借名购买经济适用房时一定要慎重，如果借名人没有相应的购房资质，则建议双方通过签订买卖合同的形式，来最大限度降低未来的法律风险。另外，对于上市交易期限有明确限制的房屋类型，建议在起草协议中将过户条件约定清楚，在符合法律规定的前提下进行操作，方能最大化保护自身合法权益。
　　文章来源：李松房地产律师网作者：李松律师
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