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张女士上世纪九十年代初期，丈夫因病去世后，自己带着刚满周岁的儿子小军独自生活，生活很是艰辛。后来，经人介绍与自己有相似经历的郑先生结识，郑先生也是丧偶，自己独自带着三岁的女儿小丹生活。经过接触，双方比较谈得来，认识一年后，二人办理了结婚手续。婚后二人精心经营者婚姻，一双儿女在二人的照顾下也茁壮成长，日子也一天一天的好起来，但是，随着孩子的逐渐长大，一家人住在60平米的老房子里，显得有些拥挤。
为了改善家里的居住条件，夫妻二人拼命的努力工作，终于在2004年年初，二人卖掉老房子，加上近十年的积蓄，置换了一套大三居的住房。购房时，郑先生曾经问过房屋产权是否要登记在张女士名下，张女士的观念还是比较传统的，认为丈夫是户主，并且日子过得也不错，登记在谁名下没什么区别，后来在办理房屋产权证的时候就登记在了丈夫郑先生的名下。日子一天一天的过去，孩子也长大成人。
不幸的是2012年年底，丈夫郑先生查出胃癌晚期，为了丈夫更好地度过生命的最后时光，妻子张女士全身心地照顾着丈夫，直到2013年3月底丈夫离世。丈夫离世后，张女士很痛苦。当张女士从丈夫离世的阴影中走出来后，清理丈夫的遗物时唯独没有发现产权证，张女士很诧异。随后张女士把儿子小军、女儿小丹叫来，问他们有没有见到房产证，儿子小军表示不知道，女儿小丹说话有些支吾，张女士起了疑心。
后来，张女士到房屋产权交易大厅咨询是否可以补办房屋的产权证，当在查询窗口张女士报出房号，工作人员查出，房子已经在2013年春节后通过赠与的方式变更登记在女儿小丹的名下。张女士听到这个消息后，如晴天霹雳般，这么多年辛辛苦苦的为了家庭付出，没有换来丈夫郑先生及继女小丹的认可，让张女士感到心寒。张女士已经六神无主，心想这是夫妻二人辛辛苦苦买的房子应该有自己的份额啊，现在被丈夫赠给了小丹，如果小丹拿着房产证将他们母子赶出来，将要露宿街头，这可怎么办？张女士找到专业的房地产律师进行咨询。
律师分析
丈夫的单方赠与行为无效
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为，张女士与丈夫郑先生购买的房屋，使用的是夫妻双方共同财产购买，购买的房屋也应该属于夫妻共有财产。对于共有关系的共有物，共有人无权单方处分，共有人单方处分共有物，损害了共有人的利益应该属于无效行为。根据我国物权法第九十七条的规定：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。夫妻关系存续期间的财产在双方没有其他约定的情况下，夫妻共同财产属于共同共有的关系，根据上述法律的规定，对于共同共有的财产，需要全体共有人同意才可以，而张女士丈夫处分房产时并未征得张女士的同意，根据我国合同法第五十二条规定，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的情形无效，张女士丈夫单方处分共有物的行为属于无效行为。
基于郑先生无权处分的情形，李律师认为可以通过诉讼的途径，确认郑先生的单方赠与行为无效，在确认郑先生的赠与无效后，基于无效行为将诉争的房屋恢复的原始状态登记回郑先生的名下，由于郑先生生前没有留有遗嘱，按照法定的继承顺序进行遗产继承。
继子女对形成抚养关系的继父母有赡养义务
张女士觉得自己很委屈，自己嫁到这个家里，就一心一意的为了这个家辛苦工作，抚养教育小丹，从幼儿园一直供小丹到大学毕业，直至小丹工作，张女士一直在贴补小丹，张女士一直将小丹当成自己的亲生女儿来养育。现在为了房产，小丹父女瞒着自己，将房产过户到小丹名下，张女士担心有一天自己老了，为了小丹付出这么多，小丹对自己不尽赡养义务，自己这些年的付出都是白费的，让自己很心寒。
李律师给张女士解释，根据我国现在的婚姻法、继承法的规定及相应的司法解释，形成事实的抚养关系的继子女对于继父母是有赡养义务的，与亲生子女没有区别，包括养子女也一样，对形成抚养关系的养父母也有赡养义务。本案中，张女士与小丹的父亲结婚时，小丹才刚满三岁，张女士就一直照顾小丹，包括幼儿园、小学、中学、大学的教育，小丹的衣食住行都是张女士一手操办，属于法律上的形成事实的抚养关系。即便真的像张女士所想的，有一天小丹真的不尽赡养义务，张女士也可以拿起法律的武器维护自己的权益，要求小丹尽赡养义务，这是有法律依据的。张女士不用担心这么多年的付出，最终会有法律来保障张女士的合法权益。
律师提醒
类似于张女士所遇到的事情，在实践中有很多，但是很多人因为法律意识的淡薄，很少有人通过法律的途径维护自己的合法权益。实践中，有的是基于夫妻关系的共有财产，被单方处分，包括动产、不动产，但也不是所有的单方处分行为都是无效，如为了家庭生活的必要开支或者单方的处分行为得到夫妻另一方的认可，这种行为不能被认定为单方处分无效的情形。根据我国婚姻法解释一的第十七条规定：婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定；（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。
现在在北京包括其他一些大城市，房地产二手房交易市场比较火爆，但是二手房交易中，也是很容易出现合同无效的风险，主要体现在，合同交易的双方或一方为已婚的情况下，如果出售方已婚，房产又只登记在一人名下，购买人很少注意这些问题，居间人又没有提醒购买人注意签署共有权人同意出售房产的声明，当房价有波动的情况下，出售方的配偶就会以共有财产单方处分行为无效来确认合同无效进而解约，对买受人造成不利的影响。故，律师提醒在进行房产交易或者其他大宗交易时，涉及到一方主体为已婚人士，尽量征得其配偶的书面同意的声明，如交易文件需要其配偶签字的一定要求见到其配偶本人签字或者见到通过公证的授权委托书，避免交易的不稳定性造成的不必要的麻烦。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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