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刘老先生有四个子女，其原是某国家机关单位的工作人员，1988年单位分给其一套承租的公房，1998年单位房改，当时刘老先生拿不出那么多钱，就问子女有没有愿意出钱买的。其他子女都不同意购买，最终，大儿子刘军出钱将房买下。
自买下房之后，大儿子一直与父母同住，照顾父母的饮食起居，2000年刘军的母亲得了老年痴呆，虽然及时治疗，但病情仍未好转。2005年刘老先生担心将来时日不多，怕老两口去世后子女们再因为房子的事产生争议，便敦促大儿子赶快将房子过户。
2005年底，双方办理了房屋过户手续，约定购房款30万元，大儿子也将上述款项全部交给了父亲，主要用于母亲生病住院治疗。但最终仍未能挽留住母亲的生命，2006年底母亲在医院病逝。为了安慰父亲，平时几个子女轮流将父亲接到自己家中居住。
2012年，其他几个兄弟姐妹突然打电话来要房子，他们说当时父母将房子卖给他时母亲无民事行为能力，父亲与你签订的买卖合同无效，并说房产是遗产，母亲的份额应由他们继承。刘军一下子懵了！
刘军作为长子，其实在没有想到在房价上涨之后，兄弟姐妹一下子会为了房产不顾亲情，毕竟当时房改购房款也是自己出的，后来又花30万买下房子，房款刘军都已经支付了，母亲生病住院都已经花了。刘军无论如何也不能理解，难道买卖真的就无效吗？这个房子到底是不是遗产？
律师分析
买卖行为有效，刘老先生有权处分房产
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析指出，刘老先生与大儿子签订的房屋买卖合同有效，刘老先生有权利处分该套房产。本案中，该套房屋的取得系在刘老先生婚姻关系存续期间，应属于刘老先生的夫妻共同财产。
刘军的母亲患老年痴呆症多年，其不具备完全的民事行为能力，依据我国《民法通则》的相关规定，无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的监护人是其法定代理人，刘老先生作为配偶，其不仅是刘军母亲的监护人，也是其法定代理人；另外，本案刘老先生处分其夫妇共有的房产是为了给刘军母亲治病，是为被监护人的利益而处分，刘老先生有权处分该房产。因此，双方签订的房屋买卖合同是真实有效的。
在此，李松律师特别指出，如果监护人处分被监护人的财产不是为了监护人的利益，则依据我国《民法通则》第十八条的相关规定，监护人需承担相应的法律责任，如果给被监护人的财产造成损失，应当赔偿损失。
该套房屋不属于遗产，没有其他兄弟姐妹的份额
李律师指出，遗产是公民死亡时遗留的个人的合法财产。本案房产系刘军母亲生前已经出售给刘军，且已经办理完成了过户登记手续，再者根据前述分析，刘老先生将房卖给儿子的行为是有效的，应当受到法律的保护。
刘军母亲去世时其名下已经没有房产，因此，该房屋不能认定为刘军母亲的遗产，更谈不上其他兄弟姐妹继承房产份额的问题。从法律意义上讲，现在该房屋应属于刘军的财产，其他兄弟姐妹无权向其主张房产份额。
律师提醒
李松律师在此特别提醒，本案中早期房改也是刘军出全资购买的，在过去有很多子女出资用父母的名字买公房的情况，买房后房屋一般登记在父母的名下。在此情形下，出资人不能想当然的认为其出资了，房子就归他所有。
如果当时家庭内部确有此约定，建议最好用书面的形式固定下来，否则一旦父母去世，父母名下的房产将作为遗产来进行处理，子女的出资仅能作为债权债务来进行主张。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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