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柴先生夫妇为了能让孩子上一个好的学校，打算在北京西城购置一处房产，即打算在西城区购置一处“学区房”。由于柴先生夫妇工作比较忙，就把购房的事情委托给北京某房地产经纪有限公司（简称“中介公司”）来代理寻找合适的房源和提供相关的房屋买卖的居间服务。通过中介公司积极的寻找房源，经过了几个周末的看房，最终柴先生觉得位于西城某小区的301号房屋比较符合家里的需求，并且房主是一位退休的杜老先生，通情达理，沟通起来比较顺畅。柴先生通过中介公司了解到，杜老先生早年丧偶，自己独立拉扯大了一双儿女，靠自己的打拼购置了这处房产和另外的几套房产，儿女们也都有自己的住房，现在杜老先生打算将这套房产出售，到郊外环境好、适合居住的地方购置一套别墅，方便儿女们一家人在一起聚会，晚年时可以在这里养生。
对于杜老先生欲出售的房产，从中介公司反馈的信息以及杜老先生所述，柴先生觉得购置杜老先生的房产应该没有问题。随后在2013年3月2日，柴先生夫妇到中介公司与杜老先生签订了房屋买卖合同，房屋为西城区某小区住宅，建筑面积57.4平方米，房屋交易总价350万元，签约当天支付定金20万元，3月10日前支付第一笔首付款90万元，2013年5月1日前支付购房款150万元，剩余90万元采用银行贷款方式支付，2013年9月1日前办理房屋产权过户手续，银行贷款房屋产权过户后由银行直接支付到杜老先生账户，签约当天柴先生、杜老先生与中介公司共同签订了居间服务合同，对中介公司所提供服务范围进行了约定，中介费用94000元由买受人柴先生支付，签约当天即由柴先生进行了支付。
签约后，柴先生积极准备购房款并且准备办理贷款手续，2013年3月10日柴先生支付杜老先生第一笔首付款90万元，并积极准备第二期购房款。然而，正当柴先生夫妇为了买到这样的一处好房子高兴时，杜老先生突然提出房子不卖了，如果柴先生继续买这处住宅需要增加购房款50万元，否则就不卖了。原来杜老先生签订房屋买卖合同后，他的儿女知道了，觉得房子卖的价格有点低了，根据市场行情，同地段的房子已经买到四百余万元了，故不同意父亲卖给柴先生，要卖也可以必须追加价款50万元。柴先生夫妇很不理解，就多次找到老人家做工作，毕竟双方签订有合同，双方的行为都受合同的约束，然而老人根本听不进去，按照儿女的意见必须涨价。这可急坏了柴先生夫妇，本来买房置业就是生活中的一件大事，既然开始就这么不顺，也不打算买杜老先生的房子了，但是由于杜老先生的违约行为，导致柴先生丧失购房机会以及房屋升值的损失、中介费损失如何弥补？带着疑惑柴先生找到了北京市东元律师事务所合伙人律师李松。
律师分析
李松律师听了柴先生的陈述，审阅了柴先生与杜老先生及中介公司所签署的书面文件，认为杜老先生或者说他的家人主要是因为房屋价格上涨的原因，单方毁约的一种行为。
针对柴先生第一个问题，即对于杜老先生应该承担什么样的违约责任，如何主张的问题。李律师认为，双方在房屋买卖合同中已经约定了违约责任，合同中约定出卖方违约应支付守约方总房款20%的违约金，由于市场因素，房屋价格上涨给柴先生造成的损失，可以通过评估机构对房屋的现值进行评估，评估后确定具体的损失数额。如果双方约定的违约金数额，不足以弥补损失，建议直接主张损失；如果约定的违约金数额高于损失的数额，可以直接主张违约金即可。因为根据我国法律规定，违约金与损失不能同时主张，只能主张其一。为了权利人利益最大化，在主张权益前要衡量违约金与损失的具体数额问题，以确定如何主张权利。针对于柴先生所遇到的情况，柴先生签约时房地产市场相对比较平稳，在签约后房地产市场价格飞涨，在这种情况下，很容易出现卖方违约的情形。本案中因为杜老先生的违约，柴先生也不想再与杜老先生继续交易下去，进而要求解除合同，由杜老先生支付违约金或者损失赔偿金；其实，对于此类事件，从柴先生角度，也可以要求杜老先生继续履行合同，如果有违约行为可以根据合同要求其支付违约金，这也是解决此类问题的思路，毕竟房地产市场是在上涨，继续履行合同对于买受方并无害处。
针对于柴先生的第二个问题，对于已经支付出去的中介费用如何主张。李律师认为，如果中介费用在房屋买卖合同中已经明确约定由违约方承担，则可以直接向法院主张由违约方赔偿中介费损失。即便合同中没有约定，如果法院对于中介费用问题没有进行处理，也可以根据出售方、购买方、中介公司签订的居间服务合同进行主张自己的权利。本案中，柴先生签订的居间服务合同明确约定了中介公司的服务内容包括签署房屋买卖合同、提供交易担保、提供办理贷款服务、提供房屋产权变更服务等，而仅仅提供了签约服务的话，中介公司是应该返还未提供服务的中介费用，这是可以向人民法院提出主张的。
律师建议
二手房交易过程中，很容易出现违约情形。主要就是受市场因素的影响，例如房地产市场价格上涨的情况下，出卖方会想方设法的违约，当房地产市场比较低迷或者价格下降的时候，买受人也会不惜一切代价进行违约的。针对二手房交易，尽量缩短交易时间，提高首付比例，以及在合同中明确违约责任可以有效控制违约情形的发生。
合同是维护市场交易稳定的重要纽带，合同设立的目的就是规范签约双方的权利及义务，保障交易的稳定，如果交易双方均不按合同办事，不遵守合同法规定的诚实信用原则，按合同约定履行义务，很难想象市场会是什么样子。
二手房交易无论是卖方原因违约还是买方原因违约，都是不可取的。双方还是要依据合同履行自己的义务，并依据合同的约定及法律规定行使自己的权利。
当然，二手房交易现在多数都有中介公司的介入，中介费用也是不小的开销，按交易惯例也多是由买受人承担，很多时候双方签约后，并未进入到履行阶段，由于双方的原因，合同解除，但是对于中介费用这笔开支，无人承担。实际上，居间服务合同中，中介公司所提供的服务，并不仅仅是提供签约服务还包括其他的贷款、担保、评估、产权转移登记等服务，如仅仅提供签约服务，对于接下来未享受到的服务，是可以向中介公司提出，要求其返还的，如果协商不成，也是可以通过诉讼途径解决问题，以维护买受人的最大利益，而不能白白的造成中介费的损失。
对于二手房交易，李律师建议，购房时应该首先选择管理比较规范、口碑比较好的中介公司提供服务，对于房屋产权一定清晰没有任何争议，并且在一定程度上也要综合考虑出卖人的自身情况、售房的原因、信用状况等；同样，对于出卖人也要考虑买受人的自身信用状况、支付能力、工作情况等，最大限度的避免争议的发生。根据李律师的执业经验，发现一般发生争议的交易多数是发生在晚上签约的，所以尽量避免签约时过于草率，要深思熟虑，并且尽量避免在晚上进行签约，因为一般谈判到晚上已经筋疲力尽，思路已经不是很清晰，签约很有可能有遗漏的问题，导致争议的发生。市场交易中，违背诚实信用原则的情形经常发生，尽量在签约时完善合同文本，选择规范的中介服务机构，签约前要冷静进行思考后再做决定，不要因一时的冲动，或受到激将后草草签约，最终受害的是自己，归言之，签约时尽到审慎的义务，将风险降到最低。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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