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随着今年楼市的普遍降温，北京市二手房的成交量急剧下滑，使得很多改善型需求的购房者，被困其中“无法自拔”，这其中最典型的便是连环买卖。
2014年的3月份小李与王某签订了一份《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：小李将其名下的一套两居室出售给王某，房屋总价款为270万元，王某分期全款购房，双方于5月30日前办理完成过户手续。
在签订了这份合同后，小李随即便购买了另外一套大房子，并与出卖人杜某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为400万元，合同签订当日小李支付了购房定金60万元，余款的支付时间与小李卖房收款的时间基本一致。
当时小李心想等王某支付了购房款，其便将这笔钱加上手头现有几十万元一并支付给杜某。可是令小李没想到的是王某也是卖了自己在丰台区的一套小房子，才买的小李的房子，今年楼市不好，一直到五月初王某名下的房子也没有卖出去。
这下小李可急坏了，如果王某不付款，他就给不上杜某钱，合同中约定了20%的违约责任。可是没想到，最坏的情况还是出现了，王某在合同约定的过户日仍未付款，后来小李及中介公司多次催促王某付款，但王某一直说没钱，再后来王某干脆不接电话了。
因小李与王某的购房合同没有解除，小李也没办法再出售这套房屋，房卖不出去，小李就付不上杜某钱，房子非但买不了，还需要承担巨额的违约金。小李实在是苦恼不已……
北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，类似于小李这种陷入连环买卖的业主不在少数，尤其是今年北京地区楼市整体不好，这种情况就更易多发。李律师认为，出现这种问题主要是由于售房人及购房人经验欠缺，对法律风险预见不足所致。
针对目前连环买卖纠纷多发的情况，李律师指出如果能够在合同中做出相应的约定，则双方可以避免很多麻烦，同时也能将损失降至最低。比如双方可以约定如果合同无法继续履行，按照定金罚则赔偿之后，双方的买卖合同解除；或者可以附其他条件解除合同。
这样，一旦产生纠纷，如果所附条件成就，则出卖人可以直接将房屋再卖给第三人而不用承担“一房二卖”的风险，为出卖人赢得宝贵的售房时间，如果房屋能够再次顺利出售，那么可以很大程度上避免第二个买房合同的违约风险。
实践当中，中介公司工作人员往往不具备相应的法律专业知识，其主要目的是促成双方签订房屋买卖合同，以便收取居间服务费，对于双方在交易过程中潜在的法律风险可能不做提示，或者避而不谈，等真到发生纠纷时，买卖双方便追悔莫及。
因此，建议购房人或售房人在条件允许的情况下，可请专业人士陪同购房或售房，以便从法律角度把关，将买卖的风险降至最低，虽然前期可能会花费一些时间及费用，但是相比较于日后打官司的成本而言，能为购房人及售房人免去很多麻烦，并节省大量的时间及金钱。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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