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2013年,范先生从北京某中介公司看到一则卖房信息,并对该房屋价格、位置及户型皆很满意,遂通过中介公司同卖房人取得了联系。
随后范先生又了解到,该房屋为张先生所有,是经济适用房,购买已超过5年,售价为155万元。房屋登记在张先生前妻名下,但张先生与前妻离婚时,已约定房屋归张先生所有,并由某公证处出具了公证书。于是范先生当天就在中介公司的安排下,与张先生签订了房屋买卖合同,并支付了10万元定金。合同约定的违约金额为房屋总价的20%。同时,范先生也与中介公司签订了居间服务合同。
然而到了双方约定做网签的时间,因为房屋价格波动,张先生却不想把房子卖给范先生了。张先生的理由是,因为房本上还是其前妻的名字,当时他签售房合同时签的都是前妻的名字,并且签在了代理人的地方。因此,与范先生签订的合同是无效合同。
那么,张先生是否有权出售该房产?该房屋买卖合同有效吗?如果一方违约,索赔适用违约金条款还是定金条款?这些问题一直困扰着范先生……
律师观点:
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师分析认为,在本案中,虽然房屋未登记在张先生名下,但从公证书可得知张先生是房屋的实际所有人,因此张先生有权处分该处房产。此外,房屋买卖合同是范先生与张先生自愿订立的。根据《合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;
(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
李松律师认为,本案中虽然张先生把名字签在了代理人的地方,但这一做法并不影响合同本身的效力。该合同是双方自愿订立且是双方真实意思的表示,因此合同成立。根据《北京市经济适用住房管理办法(试行)》的相关规定,购买经济适用房满5年可上市交易。本案中张先生与前妻购买该处房屋已经超过5年,因此可以进行买卖。
对于范先生的如何进行索赔的问题,李松律师说,在生活中,通常买卖双方一般都会在签订购房合同时,明确违约责任,并违约金的数额。此外,买方通常还会交付一定数量的定金。在人们的心目中,以为这样做就是上了"双保险",其实则不然。
根据我国《合同法》相关规定,当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。因此我们可以得出这样的结论:此合同并非"双保险"。一旦违约发生,只能选择其一作为守约方维权的方式。对于选定违约金条款的,如果违约金约定的过高,且远远高出了守约方的实际损失的,根据《合同法》相关规定,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少;如果违约金金额约定的过低,法院可以根据守约方的实际损失适当增加违约金的数额。
律师提醒:
李松律师提醒广大读者,在房价产生波动的情况下,一旦有一方有毁约迹象,守约方应当及时委托律师提起诉讼并视情况采取诉讼保全措施,以防日后产生执行困难。合同中约定的违约金同时具有惩罚性与补偿性特征,即使守约方没有任何损失,毁约方也要支付守约方违约金。
李松律师在此建议,在房屋买卖过程中如有一方发生违约行为,守约方要及时咨询法律专业人士,以维护自身合法权益。
文章来源:李松房地产律师网 作者:李松律师
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