小王大学毕业不久便到北京闯荡，一直借住在姑姑家中，工作一年之后小王与女友准备结婚，当时考虑到要长期在京发展，便打算买一套房子。恰巧姑姑家有一套小的两居室打算出售，卖给别人还不如卖给亲戚，最后经过协商姑姑便同意把其名下的房屋出售给小王。
　　但小王家一下子拿不出全款，姑姑说：“你什么时间有你给我就行，等钱全付完了，到时我给你过户去。”随后小王便搬入了小两居并登记结婚，此后二人一直努力奋斗，每攒一段时间钱就给姑姑送去，加上两边的父母也帮着点，没过几年小王夫妇便将购房款付完了。
　　 2010年底姑姑和姑父给小王夫妇打了一张收条，写明收到小王夫妇购买位于北京市朝阳区某小区302号房屋购房款八十万元整，下方有小王姑姑和姑父的签名及年月日。当天姑姑便将房本的原件、原始购房合同、发票等材料交给了小王夫妇。
　　不久小王的姑姑生病住院了，姑姑住院期间还念叨给小王过户的事儿呢， 姑父也说赶快办了吧，但小王不忍心让不能下床的姑姑陪同自己到房管局去过户，心想等姑姑康复了再过户也不晚，反正都是亲人，房子自己也一直住着呢，有什么不放心的呢？房屋过户的事就这样暂时搁置了。
　　可是，令谁也没有想到的是，姑姑经过近两年的救治，最终还是离开了人世，全家人都悲痛不已。小王的姑父也因为伤心过度，一病不起，2013年小王夫妇的孩子马上要上小学了，刚好其二人居住的房屋被划为学区房，二人专门到学校给孩子报名，但学校要求房产必须是父母的名字，否则无法报名。
　　这下小王夫妇着急了，赶快找到姑父和表姐，希望他们能尽快配合办理过户手续，以便孩子入学报名。可表姐提出“你们没有买卖合同，我不认可，房子是我妈的遗产，不可能给你们过户！”这个消息犹如晴天霹雳，小王夫妇实在不知该如何是好。
　　律师评析
　　双方已形成事实上的房屋买卖关系，合同成立
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案中虽然买卖双方并未签订正式的房屋买卖合同，但是小王夫妇已经履行了合同义务，支付了全部购房款，小王的姑姑和姑父早已将房屋交付给小王夫妇居住使用，双方之间已经形成了事实上的房屋买卖关系。
　　依据我国《合同法》第三十六条之规定，法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。因此，李松律师认为，小王夫妇已经履行了全部的付款义务，小王的姑姑及姑父均已接受并出具了收条，双方之间的房屋买卖合同成立。
　　出卖人去世，可要求继承人履行合同义务
　　鉴于目前房屋产权登记人小王的姑姑已经去世，那么登记在小王姑姑名下的房屋中属于其的份额已经转化为遗产。李律师指出，在这种情况下，依据我国《继承法》第三十三条之规定，继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务。
　　本案买卖合同，买方已经履行完了全部的付款义务，卖方应按依法配合办理过户手续，该种过户义务属于合同之债，负有义务的人是债务人。本案的债务人应为小王的姑姑和姑父，因小王的姑姑已经去世，其债务应由继承遗产的继承人来清偿，并以遗产实际价值为限。如果继承人放弃继承，则对被继承人依法应当清偿的债务可以不负偿还责任。
　　结合本案的情况，建议小王夫妇可以先同姑父及表姐协商解决，如果协商不成，则考虑通过司法途径解决，届时须将小王姑姑的第一顺序继承人都列为被告。就本案而言，小王的爷爷奶奶早年已经去世，姑姑和姑父只有表姐一个孩子，因此，最终应将姑父和表姐列为被告，要求他们配合办理过户手续。
律师提醒
　　在现实生活中，发生类似的事情，一定要先冷静下来，不要慌张，一般在出卖人有继承人的情况下，建议先找继承人协商，如果继承人认可并同意办理过户的话，合同继续履行；如果协商不成，则建议找专业人士咨询。如通过司法途径主张权利，为防止继承人转移财产，李律师建议可申请法院对诉争房屋采取保全措施，以免将来给买受人造成更大的损失。
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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