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王某夫妇是在京打工的北漂一族，2012年5月在两家老人的支持下，小两口打算在北京购置一套属于自己的新房。2012年8月在北京某中介公司的居间介绍下，小两口看中了一套位于北京市西城区某号院301号房屋，经过与房主赵某沟通，双方都挺满意。
同年9月15日双方在中介公司的见证下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，合同约定：赵某将其名下位于北京市西城区某号院301号房屋出售给王某，房屋总价款为240万元，王某通过公积金贷款方式支付购房款，12月15日双方共同到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续。
合同签订后，王某夫妇如约支付了140万元购房首付款，剩余房款100万元申请了公积金贷款，公积金管理中心批贷后，王某夫妇便按照合同约定，于12月15日与卖方共同到房屋管理局办理过户手续。可是令大家都没有想到的是，因王某的身份证地址与户口本地址不一致，房管局拒绝办理过户手续。
得知这一情况后，王某夫妇迅速到派出所去核实，原来王某所用身份证是大学时办理的，大学毕业之后，户口落在了单位，但身份证没有去更换，因此，二者地址不符。当天下午王某便向户籍所在地派出所提出申请，申请办理新的身份证，两周后王某拿到了新办的身份证。
此后，王某便通知赵某去办理过户手续，赵某提出他卖房是为了换房，现在他所要买的房子已经涨价了，原来的价钱已经买不了了，故不配合办理过户手续。万般无奈之下，王某夫妇将赵某告上法庭。
法院判决
北京市西城区人民法院经过审理后，认定买方构成违约，依法判决：
一、王某与赵某于二O一二年九月十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议继续履行。
二、自本判决生效之日起七日内，赵某协助王某办理西城区某号院301号房屋的产权过户手续，办理过户所需的费用由王某承担。
三、自本判决生效之日起七日内，王某支付赵某违约金二十万元。
四、驳回王某的其他诉讼请求。
五、驳回赵某的其他反诉请求。
一审判决后，双方均不服，持原审意见上诉至北京市第一中级人民法院，一中院经过审理，作出判决：
驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案争议的核心点是2012年12月15日，因王某的身份证与户口本地址不一致导致过户手续未按约定时间办理完毕，王某是否构成违约。对此，李松律师认为，在客观上王某已经构成了违约。
首先，依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的约定，双方应于2012年12月15日共同到房屋管理部门办理房屋权属转移登记手续。当日赵某在规定时间内去房管局协助王某办理过户手续，但由于王某的身份证与户口本地址不一致导致过户手续未办理成功，赵某肯定是不存在违约情形的。
其次，王某作为购房人，应当首先了解房屋买卖的相关事项，同时对于自己身份证件与户口本的一致性应尽到注意的义务。王某落户及办理身份证相关事宜均系由其本人亲自办理，其自己对身份证与户口本地址不一致应当是知晓的，如果及早申请办理新的身份证则不会出现过户时的尴尬局面。
再次，王某购房系通过专业的中介机构提供居间服务，即便王某不知道过户手续的相关要求，中介公司亦应对此知晓。现在由于王某的原因导致双方未在约定的时间内办理完毕过户手续，必然导致赵某拿到购房款的时间推迟。因此，李松律师认为王某客观上构成了违约，应当按照合同约定承担违约责任。
在此，李松律师需要指出，并非合同约定了违约金，法院就一定会全额支持。通常对于房屋买卖合同，一般约定的违约金都是房屋总价款的20%，对于买卖双方来说这都是一笔不小的数字。在司法实践中，往往对于违约金约定过高，当事人可以请求法院调低。
我国《合同法》第一百一十四条第二款明确规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”结合本案的情况，显然20%的违约金对于买受人王某来说有点过高，其可以依法请求法院适当减少。
当然对于出卖人赵某来说，如果因买受人违约给其造成的损失大于约定的违约金，则在违约金之外其还可以主张损失，也可以请求法院增加违约金数额。原则上，法律规定违约金主要是为了弥补守约方的损失，同时对违约方进行惩戒。因此，司法实践中，对于违约金数额的确定法官一般会结合违约方的过错程度及守约方的损失情况，予以适当调整。
就本案而言，李松律师认为中介公司在提供居间服务过程中并未全面忠实地履行义务，其并未对王某的户口本、身份证进行审核，亦未告知必须地址一致方能办理过户手续。王某作为一名非专业人士，一名普通的购房人，中介公司应当提醒并告知王某需事先准备的资料及要求。如果最终因为中介公司工作人员的失误导致王某未能及时取得房屋所有权证，则王某在向出卖人承担了违约责任之后，其可以依法追究中介公司的相关责任，要求中介公司赔偿其相应的损失。
在此李松律师特别提醒广大读者，购房之前最好先对房屋买卖的流程及相关事项进行了解，不要以为聘请了专业的中介公司就可以万事大吉，比如本案的王某能早日发现地址不一致，及时进行变更，则不会出现今天的局面。虽然中介有过错时，买受人可以在赔偿出卖人后向中介公司追偿，但是这个过程却需要花费大量的时间和精力，最终也未必能将所有的损失追回。
诉讼策略指引
结合本案的情况，鉴于出卖人赵某在此后不配合办理过户手续，且双方无法协商解决，王某只能诉诸于法院，寻求法律保护。作为购房人其可以要求赵某继续履行合同，如果不愿意再购买此房其也可以要求解除合同，目前房屋较购买之初已经升值，建议主张继续履行合同比较适宜。
但是，从律师分析可知，王某在购房时未尽到相应的注意义务，系因个人原因导致无法办理过户手续，王某已经在 客观上构成违约，需承担相应的违约责任。基于同一个法律关系，作为出卖人的赵某便可以依法提起反诉，要求买受人支付违约金。
一般在本诉中提起反诉，法院会进行合并审理，这样一方面节约了司法资源，同时也有利于纠纷的早日解决，避免当事人陷入诉讼的怪圈，一个案子接一个案子不停的打下去。
法条链接
《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。”
第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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