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2012年初王女士有一套位于北京市昌平区的房屋欲出售，因王女士对法律知识不懂，怕买卖过程中出现什么疏漏，专门委托了一家中介公司提供居间服务。在中介公司登记完房源之后，王女士觉得心里踏实多了。
没过两个月，中介公司给王女士找到了一个买主刘先生，当时刘先生看了房对房屋挺中意的，2012年3月10日王女士和刘先生在中介公司签订了《房屋买卖合同》，并与中介公司签订了《房屋买卖经纪服务合同》。
后在合同履行过程中，刘先生因资金周转出现了问题，迟迟未支付购房款。中介公司这时找到王女士，告诉其房子可以另行卖与他人，并随后给找了一个新的买主李女士，同年4月15日王女士与李女士在中介公司的居间介绍下签订了《房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》。
可是谁也没料到，李女士在支付了定金及首付款之后，不知何故也未能按时支付购房款，合同约定的付款期限已经超过了八天，恰巧此时第一个买主刘先生资金已经周转过来，可以一次性支付全部购房款。中介公司的工作人员专门与王女士联系，告知其李女士逾期付款已经构成违约，您可以将房屋再出售给刘先生。
王女士心想中介公司是专业的经纪机构，他们肯定对合同能否履行、是否违约等特别清楚，出于对中介公司的信任，王女士便将首付款及定金退给了李女士，最终将房屋出售给刘先生并办理完成了过户手续。
后来李女士找到王女士，要求其承担违约责任，王女士很是不解，明明是她不付款，中介公司告知其李女士违约了，王女士才又将房子卖给刘先生，怎么变成是自己违约了呢？不久，王女士便收到了法院的传票，原来李女士将王女士告上了法庭。
律师分析
王女士一房二卖，构成违约
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案王女士将其名下的房屋先后卖给刘先生和李女士，王女士的行为已经构成了典型的“一房二卖”。
王女士与刘先生签订的《房屋买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容也不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。
王女士在上述合同未解除的情况下，便又与李女士就同一处房屋签订《房屋买卖合同》，显然王女士的行为违背了诚实信用原则。依据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，王女士已经构成违约，需承担相应的违约责任。
李女士也存在违约行为，但尚未构成根本违约
李女士与王女士签订的《房屋买卖合同》也系各方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该份合同也是合法有效的。李女士在合同签订后，已经按照合同约定支付了购房定金及首付款，但是其并未按照合同约定支付后续的购房款，李女士的行为也构成了违约。
李律师指出，虽然李女士未按照合同约定时间支付后续购房款，其已经构成了付款迟延，但是李女士逾期付款八日，依据双方合同的约定，逾期付款超过十五日卖方才享有单方解除权。根据合同中的约定，显然李女士的逾期付款行为尚未构成根本违约，王女士此时可以向李女士主张迟延付款违约金，但并不因此而享有约定的或法定的单方解除合同的权利。
但是，本案中，李女士尚未构成根本违约，中介公司便诱导王女士将房屋出售给刘先生并办理过户手续，王女士的行为已经构成了根本违约。因房屋已经过户给刘先生，李女士与王女士签订的《房屋买卖合同》在客观上便无法继续履行，合同目的也无法实现。
李律师认为，作为买受人，李女士可依据合同约定要求解除合同，并向出卖人主张违约责任。但如果双方约定的违约金过分高于损失，则出卖人可以请求法院调低违约金的数额，最终法院判令王女士给付李女士违约金20万元。
中介公司忽悠客户，应承担赔偿责任
王女士作为出卖人，其系委托专业的房产经纪机构即中介公司来进行交易，但是本案中，中介公司并未按照居间服务合同的约定忠实地提供居间服务。中介公司明知王女士与刘先生的签订的《房屋买卖合同》及《房屋买卖经纪服务合同》并未解除的情况下，为了达到多收取中介费的目的，置出卖人的法律风险于不顾，诱使出卖人在可能承担违约责任的情况下，与李女士再次签订《房屋买卖合同》。
中介公司的上述行为已经违背了法律法规的规定及职业准则，正是由于中介公司居间服务不当，最终导致法院判决，王女士向李女士承担违约责任，支付李女士违约金20万元。面对如此巨额的赔偿，显然中介公司对此负有不可推卸的责任。
在此，李松律师建议可先由卖方王女士先行支付李女士20万元违约金，之后再向中介公司索赔。北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）第二十七条明确规定：“房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。”
同时，李律师指出，出卖人王女士在本案中并非毫无过错，王女士作为完全民事行为能力，应当具有一定的判断力并知晓签订房屋买卖合同的法律后果，因此王女士对于损失的发生亦应承担相应的责任。王女士在李律师的建议下提起索赔之诉，最终，法院按照过错程度判令中介公司赔偿王女士的大部分损失。
律师提醒
在此，李松律师提醒广大读者，在买卖房屋过程中，一定要谨防陷阱，尽量找正规的中介公司来促成交易。同时，无论是作为买方还是卖方，都需要尽到谨慎的注意义务，对于签订合同所产生的法律后果要有一个清晰的认识，不要仅听中介公司的忽悠，而不假思索地签订合同。
另外，作为买受人，如果中介公司在促成交易过程中，有隐瞒或虚构信息等行为，给买受人利益造成损害的，买受人也可以依据合同约定要求中介公司退还中介服务费，并赔偿损失。
文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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