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在北京工作的王先生2011年欲结婚购置一套新房，当时房已基本看好，可是2月份北京市突然出台了“限购令”，外地人需在京缴纳社保或个人所得税连续满5年才有资格购房。当时王先生的社保刚满三年，和限购令规定的还差两年。
王先生为此很是发愁，这时中介公司提出，王先生买的是一套回迁房，当时房屋刚刚建成，取得房本也需要一段时间，建议双方在合同中约定待王先生取得购房资质后再办理过户手续。卖方想着反正房本一时半会也下不来，就同意了中介公司的提议。
2011年5月18日王先生与卖方刘女士签订了《房屋买卖合同》，合同约定：刘女士将位于北京市朝阳区某小区的305号房屋出售给王先生，房屋总价款为150万元，首付款140万元，于本合同签订后一个月内支付；待王先生取得购房资质后，双方于一个月内办理过户手续，余款10万元于过户当日支付。
合同签订后，王先生如约支付了全部首付款，2011年10月刘女士将房屋交付给王先生，王先生将房屋装修后入住至今。2012年10月开发商通知领取房产证，刘女士在领取房产证之后，突然找到王先生说其没有购房资质，构成根本违约，要将305号房屋收回。
“眼看社保到2013年4月底就满五年了，现在卖方突然反悔了，这该如何是好呢？如果房子收回去，我们住哪里呀？”带着种种疑问，王先生夫妇慕名找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师求助。
律师分析
王先生不构成违约，刘女士无权收回房屋
北京市东元律师事务所合伙人律师李松律师指出，本案双方签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，房屋买卖合同真实有效，各方均应按照合同约定履行。本案王先生在合同签订后已经如约支付了全部首付款，刘女士也已经将房屋交付王先生，王先生已经装修入住至今，在合同履行过程中，王先生并不存在违约的情形。
再者，双方在合同中明确约定“待王先生取得购房资质后，再办理过户手续”，李律师认为该约定并不违反国家法律、行政法规的强制性的规定，约定真实有效，双方应当遵照约定履行。现在刘女士以王先生没有购房资质为由，主张收回房屋，并要求王先生承担违约责任，显然缺乏相应的事实及法律依据。
取得购房资质后，买方可要求卖方配合办理过户
截至2012年10月份，王先生的社保尚未满五年，办理过户的条件并不具备。李律师建议待2013年4月王先生取得购房资质后，可依照合同约定要求卖方配合办理过户手续。如果刘女士拒不配合，可先协商解决，如果协商不成则建议考虑通过司法途径解决，请求法院依法判令刘女士继续履行双方于2011年5月18日签订的《房屋买卖合同》，并配合王先生办理305号房屋的过户手续。
李松律师指出，双方关于过户的约定并非规避国家限购令的行为。根据意思自治原则，本案双方在合同中约定待王先生取得购房资质后过户，系当事人对自己权利的处分行为，也是各方当事人的真实意思表示，应依照其约定履行。
另外，北京市高院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件第八条明确规定，合同约定待买受人符合住房限购政策后再办理房屋过户登记的，依照其约定。因此，李律师认为在王先生符合限购政策后，可以要求卖方配合办理过户手续。
律师提醒
在此，李松律师特别提醒，很多读者误以为类似此种的约定是无效的，实际上这是当事人对自己私权的一种处分行为，只要双方当事人协商一致，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，那么此种约定就是有效的，应当遵照履行。
近年来，因限购政策而引发的纠纷呈上升趋势，很多购房人为了规避限购令借用亲戚、朋友名义购房，有的是在合同中约定符合限购政策再过户，但房价上涨后出卖人反悔的就比较多。李律师建议购房人，在遇到上述问题后不要慌张，应及时向专业人士请教，以便最大限度挽回损失。
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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