2011年8月王女士欲在京购置一套婚房，后在北京链家房产经纪有限公司居间介绍下，其与出卖人刘先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：刘先生将其名下位于北京市海淀区某小区1601号房屋出售给王女士，房屋总价款为320万元，合同签订后十五日内支付首付款150万元，余款170万元王女士通过银行贷款方式支付。双方于本合同签订后90个工作日内办理过户手续。
      合同签订后，王女士如约向刘先生支付了首付款150万元，因刘先生的房屋有抵押贷款，故合同中留有一段时间供其到银行办理解押手续，待刘先生解押后，双方再共同到银行办理贷款审批手续，由王女士向银行申请按揭贷款。
      可是，几个月过去了，左等右等刘先生以各种理由不去解押，期间王女士多次电话催促，中介公司也曾发函催告刘先生按照合同约定履行合同义务，否则逾期将承担相应的违约责任。但是，刘先生对此仍旧置之不理。
2012年春节过后，王女士再也按捺不住了，专程约中介公司的人去了一趟房管局，这一问不打紧，真的问出问题来了。原来不知什么时间刘先生名下的1601号房屋已经被法院查封了，几经打听才获悉刘先生与银行之间有纠纷，银行诉至法院，查封了其房屋。
      王女士购房是为了结婚所用，婚期都已经定好了，现在买的房突然出现这样的状况，这房肯定没法再买了，王女士便向刘先生提出解除合同，并要求刘先生返还已付购房款，赶快去购买其他的房屋。可是没成想刘先生非但不返还，还说王女士不买房构成违约。王女士很是生气，“明明是刘先生逾期不配合办理相关手续，导致无法过户，怎么变成我违约了？”王女士决心通过法律途径维护自己的合法权益。
      律师分析
      买卖合同有效，卖方构成违约
      北京市东元律师事务所合伙人律师李松指出，王女士与刘先生签订的《北京存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同真实有效，各方均应按照合同约定履行相应的合同义务。
      目前，由于出卖人刘先生的原因导致1601号房屋被法院查封，其与王女士签订的《北京市存量房买卖合同》无法继续履行，贷款无法办理，过户更无从谈起。根据双方合同的约定，出卖人的行为已经构成违约。
      买方可解除合同，并要求出卖人赔偿损失
      李律师认为，本案合同约定 ：“合同签订后90个工作日双方办理过户手续”，刘先生已经逾期远远超过十五日，已经构成根本违约。根据双方合同的约定，王女士可以行使单方解除权，并要求出卖人刘先生承担相应的违约责任，赔偿其损失。
      一般情况下，合同中约定的违约金是总房款的20%，但是李律师说，在司法实践中，违约金通常是与当事人的损失相挂钩的，如果约定的违约金过分高于损失，对方是可以请求法院降低的，故在守约方没有过多的损失的情况下，法院一般不会支持到20%。如果守约方损失远高于约定的违约金数额，则守约方也可以请求法院调高违约金数额。
      律师提醒
      在此，李松律师特别提醒读者，如果在购房过程中遇到房屋遭查封等类似情况，一定不要慌张，建议先弄清楚事情的原委再做决定。如果经过协商，出卖人可以妥善处理与第三方的纠纷，能够使房屋顺利解封，那么合同还是可以继续履行的。届时，买受人可以根据自身的情况来决定是否继续履行合同。
      如果房屋一直不能解封，则买卖双方签订的《房屋买卖合同》在客观上无法履行下去，在此情形下，建议守约方可依据合同约定行使单方解除权，并主张对方承担相应的违约责任。
     文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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