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老何系北京市密云县农民，1997年转为非农业户口。1999年老何经过法定程序取得了位于北京市密云县一处宅基地使用权，北京市密云县人民政府给老何颁发了集体土地建设用地使用证。 2002年老何与小张经过协商，小张以80000元购买了老何宅基地上的房屋5间，双方订立了书面买卖协议，此时小张的户籍为非北京市密云县农民，在密云县也没有宅基地。后老何将涉诉房屋的集体土地建设用地使用证交给小张，小张一直居住至今。小张在购买房屋后的第二年将户籍迁至涉诉房屋所在地，除涉诉房屋宅基地外并无其他宅基地使用，小张购房后一直向涉诉房屋所在地村委会交纳房屋相关费用。
老何于2011年向法院提起诉讼，要求法院确认其与小张签订的房屋买卖协议无效，那么被告小张在此情况下与老何之间签订的《房屋买卖合同》是否有效呢？
律师观点：
北京市东元律师事务所合伙人律师李松认为：在本案中，由于小张购房时不是北京市密云县农民，其依法不能享有密云县农民才能享有的宅基地使用权。小张在购房后将户籍迁至北京市密云县并在涉诉房屋居住至今，小张现时的户籍仍为农民且在密云县无其他宅基地使用，根据北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会确定的司法解释精神，法院应判定老何和小张签订的《房屋买卖合同》有效。
李松律师解释说，宅基地使用权指的是农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》的相关规定规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。
李松律师在此提醒大家，随着社会发展，农村宅基地房屋纠纷日益增多，无论是买卖双方还是租赁双方在涉及纠纷时一定要熟谙我国宅基地方面的法律规定或向法律专业人士进行咨询，保护好自身合法权益，以免给自身造成不必要的损失。
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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