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李某在北京市顺义区有两套住房，其中一套为其老家的宅基地上的房屋，另一套是在城里买的商品房。李某一家现在都在城里居住，老家的房子一直空置，正好同小区的有一户人家吴某，其父母从农村来到城市生活很不习惯，所以吴某打算在北京的农村给老人买一套房子，二人一拍即合。
2004年5月李某与吴某签订了一份《房屋买卖协议》，该协议约定李某将自家的宅基地上的两间房屋以10万元的价格出售给吴某，在收到全部款项后，李某将房屋交付吴某，由吴某的父母在此生活居住。协议签订后，吴某依约支付了全部购房款，李某也将房屋及相关的集体土地使用权证、房产证等一并交付给吴某。
吴某本人是城镇户口，吴某的父母虽然是农村户口，但却是外地的，因此，房屋购买后也一直未办理过户的相关手续。2009年吴某的父亲因突发心脏病去世，剩下吴某母亲一人，其身体状况也欠佳，吴某放心不下就将母亲接到城里居住。 农村的房屋一直闲置也不是办法，加上将来吴某一家也不会去农村住，恰巧村里有人想买房屋。
在村委会的见证下，吴某又将房屋以10万元的价格转卖给了村民蔡某，并将集体土地使用权证、土地证等手续交给了村里，村里将材料上报相关部门，给蔡某换发了新的集体土地使用权证并办理了房产证。 2012年该区域开始拆迁，李某一纸诉状将吴某告上法庭，要求确认双方签订的买卖协议无效，后得知吴某已经将房屋转卖给蔡某，李某又以吴某和蔡某为被告提起诉讼，要求确认李某与吴某、吴某与蔡某签订的《房屋买卖协议》均无效。
判决结果
北京市顺义区人民法院经过审理后，作出判决： 驳回原告李某要求确认与被告吴某签订的《房屋买卖协议》无效以及被告吴某与被告蔡某签订的《房屋买卖协议》无效的全部诉讼请求。 李某不服一审判决，持原审意见上诉至北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院经过审理后判决： 驳回上诉，维持原判。
律师剖析
本案涉及到农村宅基地多次转卖的情况，对于同一房屋经过多次买卖、转让的效力，一般可以依据最后一手买受人的身份情况来确定。
首先，吴某是城镇居民，其本身并不具备购买农村宅基地的资格，即便是双方签订了《房屋买卖协议》，协议也会因违反我国土地管理法的相关规定而无效。 国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》中明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
由此可见，如果李某仅是将房屋卖给了吴某，那么交易显然是被禁止的。 但是，本案的不同之处在于，吴某购买此房主要是为了老人居住，在老人去世之后，其将房屋转卖给了村集体的成员蔡某，蔡某本来就是该村的村民，且其名下也没有其他宅基地，双方之间的《房屋买卖协议》也经过村集体组织同意。后来村集体按照相关程序上报主管机关，为蔡某办理了集体土地使用权证及房产证，蔡某已经合法取得了该宅基地的使用权及宅基地上房屋的所有权。
根据我国《土地管理法》的相关规定，农村宅基地属于农民集体经济组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体经济组织的成员。结合本案，蔡某是本集体经济组织的成员，因此，其依据房屋买卖协议取得宅基地的使用权并不违反我国法律的相关规定。 再者，本案中李某在宅基地出售将近八年之后，突然反悔，显然是一种违背诚实信用原则的行为，究其根源主要是因为该区域被列为拆迁区域额，将会获得一大笔拆迁补偿。
因此，李某在得知房屋已经转卖之后转而将吴某和蔡某列为共同被告，要求依法确认两份房屋买卖协议均无效。 笔者认为，蔡某在购买诉争房屋之后，已经由政府相关部门审查并颁发了房屋所有权证及集体土地使用权证。本案争议宅基地使用权及其上房屋所有权已经过物权变更登记，该物权变动行为已发生法律效力，蔡某已经取得该房屋产权，且原告李某在房屋卖出后长达八年的时间内从未对转让行为提出任何异议。
故笔者认为应维持该房屋现在的权属状态，而不宜认定房屋买卖协议无效。 法院在审理案件时，也是及于上述种种考虑，最终以最后一手买受人的身份情况来确定房屋买卖协议的效力，这样不仅有利于维护交易的稳定，同时也能很好的杜绝一些出卖人恶意反悔，将房屋收回后再高价卖出的情形。
笔者认为，一、二审法院都公平公正地对案件进行了处理，驳回李某的全部诉讼请求是得当的。 诉讼策略指引 对于大多数由农村房屋买卖引发的纠纷，一般情况下，原告都是第一手出卖人，起诉要求确认房屋买卖协议无效。这时作为买受人就需要明确自己的身份，首先要看自己是否有资格进行购买，如果确实不具备集体组织成员的身份，则买卖协议很有可能被认定无效。
接下来，买受人便需要考虑无效之后的法律后果，其是否可以向出卖人主张损失？原则上，笔者认为房屋买卖协议被认定无效，买卖双方均有过错，只是对于过错程度的大小会有所不同。对于购房款及对房屋装修、添附发生的相关费用均可要求出卖人返还，同时，对于房屋升值的部分可以要求按过错程度给予补偿。
一般建议买受人可以在本诉中提出明确的反诉请求，或者另案起诉要求出卖人返还购房款并赔偿损失。 如果最后一手买受人符合我国法律的相关规定，最终通过迁户口或者其他方式，使自己成为集体经济组织中合法的一员，那么房屋买卖协议最终很有可能被依法认定为有效，则买受人不必担心房屋被收回的问题。
在此，笔者特别提醒，对于农村的宅基地一定要慎重购买，如果购房人不是集体经济组织的成员，则一定不要冒险。否则，很有可能若干年之后，买卖双方因为房屋拆迁补偿等相关问题而闹得不可开交，最终反而得不偿失。
法条链接 《中华人民共和国物权法》第九条：“ 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”
第一百五十三条：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”
国务院办公厅国办发(1999)39号《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”
文章来源：李松房地产律师网 作者；李松律师
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