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案情简介：
2005年5月王某在北京市朝阳区某小区看中一套商品房，当时开发商承诺小区内会建设健身会所，包含网球场、游泳馆、健身房等设施，并保证会所面积不低于1500平方米。王某当即便与开发商华丰公司签订了《商品房买卖合同》。
合同中约定房屋总价款为45.8万元，交房时间为2006年12月31日，交房当天小区会所正式投入使用，如果小区会所逾期，按延期交房处理。合同签订后，王某便按照合同约定向华丰公司支付了全部购房款45.8万元，华丰公司向其出具了购房发票。
转眼间交房的日子到了，房子虽然交付了，但是健身会所却不能投入使用。王某便找到了开发商交涉健身会所的事情，开发商称工程延期再等大概两、三个月。2007年6月王某将房屋装修完毕并搬进去居住。此时，健身会所仍未交付，王某要求开发商支付违约金，开发商断然拒绝。
后王某找到北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师详细查阅了其与华丰公司签订的《商品房买卖合同》，其中合同中约定：“出卖人未按照合同规定期限将商品房交付买受人使用，每逾期一日，出卖人应按照已付总房款的万分之三向买受人支付违约金。”且在补充协议中约定：“华丰公司保证小区健身会所面积不低于1500平方米，于2006年1月31日投入使用，会所设置网球场、游泳馆、健身房。小区健身会所逾期的按延期交房处理。”
据此，李松律师建议王某向开发商主张从2007年1月1日至小区健身会所实际投入使用之日止的逾期投入使用的违约金，按已付总房款的日万分之三计算。王某随后将开发商华丰公司告上了法庭，庭审中华丰公司主张约定的违约金过高，请求法院适当减少。
判决结果 ：
朝阳区人民法院经过审理过判决：华丰公司于本判决生效后7日内以45.8万元为基数，按日万分之三向王某支付从2007年1月1日至本判决生效之日止的逾期交付小区健身会所的违约金；华丰公司于小区健身会所投入使用后7日内以45.8万元为基数，按日万分之三向王某支付本判决生效后第二天至小区健身会所实际投入使用之日止的逾期交付小区健身会所的违约金。
商品房律师剖析：
本案属于商品房预售合同纠纷中主张违约金的典型代表，那么究竟什么是违约金呢？所谓违约金，是指当事人约定的或者法律直接规定的，在一方当事人不履行或不完全履行合同时向另一方当事人支付一定数额的金钱或其他给付。
我国《合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”如一方不按约定履行义务，如当事人约定有违约金条款的，则应当按照违约金条款承担相应的违约责任。
本案商品房买卖合同及补充协议中关于违约责任的约定，系双方当事人的真实意思表示，且合同的约定不违反国家法律法规的强制性规定，属于真实有效的约定。华丰公司未按照合同约定将小区健身会所交付使用，已经构成违约，按照合同约定应按逾期交房处理，因此，王某主张华丰公司按照合同约定支付违约金是合情合理的。
至于华丰公司主张违约金过高，依据我国《合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”从该条文不难看出，我国法律明确限制，只有在违约金“过分高于”损失的情况下当事人可以请求“适当减少”。
根据民事诉讼“谁主张谁举证”的原则，原则上应当由违约方来举证守约方的实际损失情况，以证明约定的违约金过高。结合本案，作为违约方的华丰公司应当举证证明约定的违约金过分高于给王某造成的损失，如果其不能提供充分证据证明，那么应当按照合同约定的违约金计算方法承担相应的违约责任。
在司法实践中，违约金是否过分高于损失，一般要从守约方的实际损失相比，最高人民法院《合同法解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可认定为合同法第第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”
另外，关于违约金的调整一般应由当事人提出主张，法院不宜依职权对违约金进行调整。但是，在审判实践中，违约方往往以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩，在此情形下法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。
诉讼策略指引：
类似本案的情况，属于典型的开发商违约，买受人可以通过如下方式维护合法权益：
一、要求开发商承担违约责任。开发商未能按照合同约定交付健身会所已经构成违约，买受人可以要求开发商按照合同约定支付违约金。本案因合同中已经对违约金计算方法有明确约定，因此，应当按照合同约定进行计算。
二、以欺诈为由主张撤销合同。部分购房者在购房后以健身会所没有交付为由，认为开发商构成欺诈，要求解除合同。本案中虽然健身会所尚未交付，但是正在建设过程中，未来肯定会交付适用，仅是一个时间早晚的问题。显然开发商并没有任何欺诈行为，因此不能据此要求撤销合同。
上述两种方式相比较，李松律师建议买受人通过第一种方式维护自己的合法权益，不建议选择第二种方式。如果买受人执意要求撤销合同，则可能面临败诉的风险。
法条链接：
《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”
文章来源：李松房地产律师网 作者;李松律师
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