北京最权威的房产律师咨询平台！
当小区里的住户被商家四面包围，矛盾一触即发！
特邀专家 李 松
北京盛峰律师事务所房产事务部首席律师
新闻聚焦
“住改商”引发“血拼”
不久前，某小区物业人员因不同意业主“住改商”而发生肢体冲突，几名事件参与者更是满脸血迹地被送往医院……原来，当天下午该小区物业人员上门劝导在小区里“住改商”的一家酒类代理公司停止经营，恢复住宅原状，而该业主不予理会，并恶语辱骂工作人员。双方发生口角后，该业主叫来几名不明身份人员，与物业人员发生肢体冲突，从而升级为斗殴事件。
近年来，创业初期的中小型企业热衷于安身居民楼内，“住改商”现象愈演愈烈。可当公司和居民楼混杂在一起时，噪音扰民、外来人员增多、公共设施损坏等问题随之而来……
镜头一
擅自住改商 客梯变货梯
“一等电梯就是大半个小时！”最近，郑阿姨所在的小区时常上演人货争梯的“大片”。
不久前的一天中午，郑阿姨遛弯回家准备做饭，单是等电梯就等了大半个小时，奇怪的是，楼层数字始终停在12楼无法下来。由于担心电梯出故障，郑阿姨急忙向管理处反映。结果却在监控录像里看到工人正在不停搬货的一幕，这让她非常生气。
郑阿姨说：“我们小区里不少房屋都被一些商家使用，结果仅有的一部电梯总是被用来运载重型货物。不仅如此，他们还占用公共地方作仓库堆放货物，尤其今年比往年更频繁。”
除此之外，最令郑阿姨担心的是：电梯被超负荷使用，万一发生报纸上频频报道的电梯坠楼事件可咋办？郑阿姨说：“细看那些电梯坠楼事故的报道，会发现因“住改商”导致的电梯超负荷、无法正常运转导致电梯坠楼的占很大比例。民房改为商用，会导致居民楼电梯内挤满了办事人员、货物，远远超过电梯原有设计的载重负荷，电梯事故发生也不足为奇。”
为此，郑阿姨和其他业主曾屡次向房屋管理处反映投诉，但在管理处工作人员看来，这也是没办法的事。“唯有劝说这些办公租户不要在出入高峰期搬货……”
镜头二
楼下开起饭馆 楼上不敢开窗
“楼下的邻居擅自将住宅改成饭馆，油烟味、喧嚣声让我们这些邻居实在是受不了了。”于是，不堪其扰的业主张女士和邻居们一怒之下将饭馆的老板告上了法庭。
张女士说：“2010年初发现一楼的邻居在未征得邻居同意的情况下，将其房屋后部墙体打掉改造成大门，开起了饭馆。此后，饭馆炒菜的油烟味让楼上的邻居不能开窗户，蟑螂也钻进家里，饭馆的人声和后堂抽油烟机的喧嚣声简直让人崩溃，尤其这家餐馆长期半夜才停止营业，噪声污染非常严重。”
这一切让张女士和邻居们难以忍受，他们也曾找饭馆老板协商，能不能将饭馆搬至他处，均被拒绝。终于，邻居们在不堪受扰3年后将饭店老板告上法庭，请求判令其停止将住宅改变为经营性用房并消除危险，将一楼屋外墙恢复原状。
法院调查发现，该栋楼房登记的房屋性质为住宅，而该小区物业公司用户管理手册规定，用户不得将窗户、阳台及外墙做任何更改，不得在公共场所搭建檐篷、帐幕或神位等。最后，法院判决一楼住户停止室内的经营性活动，并将房屋外墙恢复原状。
镜头三
一楼疯狂砸墙 邻居担心楼塌
“一楼房屋打掉承重墙改成门面房，他一砸，楼上直晃悠。一层的墙砸掉后，上面就没支撑了，我们都担心楼塌了咋办？”王女士说，“我们家所在的住宅楼是临街的，一楼这套房子的主人是个外地人，他将房子出租后，租房户非要改变房屋结构，把一层3个窗户的承重墙全打掉。这栋楼的结构是独立的，上面承重的有30户居民的阳台，砸了承重墙，这栋楼说不定哪天就会垮塌下来。”
于是，邻居们纷纷向砸墙男子讨说法，没想到该男子说：“你们看我砸墙做生意，眼红了是不？我有使用权，有权砸墙，你们管得着吗？”
无奈，颇为气愤的居民只好投诉到当地的房管局，当房管局工作人员赶到现场后，依旧无法阻止砸墙者。众目睽睽之下，砸墙者对工作人员的劝阻不仅置之不理，还拎起大锤继续砸墙。最终，在当地房管局房屋安全科的强制劝阻下，该男子被责令停止砸墙将房屋恢复原状。
镜头四
邻居办托管班 打破安静生活
“平时白天、晚上、周末，都有孩子来上课。孩子们下课了，就在楼道里打闹玩耍，简直太吵了。瓜果皮、塑料袋等垃圾更是扔得满楼道都是！”七十多岁的李敏说，自从5年前楼下邻居把住宅陆续出租给几家教育培训机构，她原本还算安静的生活就被彻底打破了。“每天都有人来人往的噪音，严重影响了我的休息。更何况上了年纪的我还患有精神衰弱症，原本安详的晚年生活彻底被搅乱。”
而培训班的入驻也让单元楼的门禁几乎形同虚设：培训班的人经常把门禁打开，用砖头顶住门。有居民看到了把砖头拿掉关上门，可没多久又故态重现。
为此，其他居民曾和他们理论了好几次，都于事无补；另外，有些来上课的孩子关门很用力，导致门禁经常损坏。“门禁一旦出现问题，维修需要居民自己买单，大家对此也颇有怨言。”
专家说法
想要“住改商” 先学《物权法》
依据《物权法》第77条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
那么如何确定利害关系业主的范围问题呢？为合理划定一个便于操作的认定标准，避免条件模糊带来适用上的困难，《建筑物区分所有权解释》第11条综合考虑“住改商”纠纷的实际情况，将有利害关系业主的范围原则上确定为在本栋建筑物之内。该范围基本上有效涵盖了与“住改商”行为有利害关系的业主，在审判实务中也比较容易掌握和操作。
少数人同意 “住改商”没戏
“住改商”中的“利害关系业主同意”究竟是指大多数业主同意即可，还是需要全部有利害关系的业主同意？《物权法》施行后，在实践中有做法是按照多数决来确定有利害关系业主的意见。
但《建筑物区分所有权解释》第10条第2款特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。 故必须达到所有的利害关系业主均同意的情况下，业主才能进行“住改商”。
擅自“住改商” 业主要会维权
对于小区业主擅自将住宅用房改建设为商业用房，从经营风险来看，按照国家法律规定，住宅区是不能当成经营场所的，如果商户通过“住改商”的模式，会造成注册地与办公住宅不符。如果被工商部门发现，将会被重罚。
所以，一旦发生邻居擅自“住改商”的情况，业主可及时向小区业委会或物业公司反映，由小区业委会代表业主，联合物业公司开展清理“住改商”户活动。小区业委会和物业公司可以通过安装门禁卡、禁止“住改商”户使用电梯运货、提高超人数的“住改商”户的水电费等措施，请走扰民公司，如果上述措施不足以禁止扰民情况，可向物业服务企业进行投诉。
如果通过上述行为依然无法解决，有利害关系的业主也可拿起法律武器，向当地法院提起相邻权诉讼，来维护自己的合法权益。
文章来源：科学新生活 本刊记者 陈业雷
相关链接：http://lifebj.net/news.aspx?id=3295
