继母能否继承承租公房？  
 
        家住北京的王先生早年丧母，父亲王老先生独自将他拉扯长大。1995年8月王老先生所在单位分给他两间承租的公房，承租人登记的是王老先生，父子俩的户口都落在了这里。
        2008年王先生大学毕业欲出国留学，却又放心不下父亲一个人在家，于是考虑给父亲找个伴儿。后来在邻居的介绍下，王老先生结识了一位刘女士。留学一年后，王先生接到了父亲打来的电话，说他打算与刘阿姨结婚。王先生听了表示支持二老再婚。两年后，王先生拿到硕士学位回国，与父亲和继母仍住在两间公房内。婚前刘女士有一套住房，与王老先生再婚后就搬进王老先生的住处，将自己的那套房子租了出去，一家人相处得还算和睦。
        王先生因为年龄不小了，马上面临结婚的问题，王老先生便考虑给儿子买一套房子。看中了一套两居室后，父子俩商定，首付款由王老先生拿多年的积蓄支付，按揭贷款以王先生的名义办理，购房合同及房产证都登记在王先生的名下。
  为了缓解经济压力，王先生将房子出租，打算结婚时再装修搬入居住。2012年3月王先生正在上班，却突然接到紧急电话，得知父亲晕倒了，正在医院急救。他火速赶到医院。最终，王老先生被确诊为癌症晚期。不幸很快来临了，王老先生病重不治去世。但令他意想不到的是，料理完父亲的后事，继母突然提出要分割目前居住的两间公房以及王先生名下的两居室，这是他不能接受的。为了避免产生激烈冲突，王先生向律师求助。
        法律剖析 
        两居室非遗产 属王先生个人财产
        北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，王先生购买的两居室应属于王先生的个人财产，不属于王老先生的遗产。
        首先，房屋购房合同及按揭贷款、房产证均登记在王先生的名下，从法律意义上讲，这套房屋是王先生个人所有的财产。
        其次，虽然购房首付款是王老先生用个人积蓄支付的，但是王老先生在购房时已明确表示：“这个钱就是给儿子结婚购房用的。”加之这些积蓄都是王老先生与刘女士再婚前积攒的，并不是其二老的夫妻共同财产，所以这笔款项应属于王老先生对儿子的赠与。
        由此李律师认为，该套两居室应依法认定为王先生的个人财产，刘女士作为王老先生的配偶，没有权利主张该房屋的产权，更无权要求将王先生名下的这套房屋作为王老先生的遗产进行继承分割。即便刘女士以此为由诉至法院，要求继承遗产，也不会得到法院的支持。
        继母要继承承租公房 缺乏依据
        王老先生的单位分给他的两间房屋性质上属于承租的公房。王老先生作为承租人，他对两间公房享有居住使用的权利。
        对于这种只拥有使用权的房子，能否作为遗产处理？目前法律界尚存争议。如果刘女士起诉到法院，要求直接把承租的公房作为遗产处理，在司法实践当中，一般都不予受理。
        李松律师认为，承租的公房是一笔巨大的财产权利，如果产权单位同意转让，则这类公房是可以上市交易的。但是，如果产权单位不同意，那么无论是房管所管理的“直管公房”，还是单位管理的“自管公房”，都是不能进行转让的。从这一点看，产权单位的权利是非常大的。此案中，王老先生所在的单位是禁止此类房屋转让的，该房屋并不能转化为财产收益，不能作为王老先生的遗产来认定。因此，刘女士要求继承该套公房，缺乏相应的法律依据，很可能无法获得法院的支持。
        条件尚不具备 
        无法变更承租人
        王老先生去世之后，这套公房该如何处理？李松律师认为，王老先生所承租的公房是早年单位的福利分房，一般来说，这类房屋的承租人去世之后，单位并不会收回房屋，而是由承租人的家庭成员继续居住，或者将承租人变更为符合条件的家庭成员。
        李律师提醒大家，依据《北京市公有住宅租赁合同》第七条规定：“租赁期限内，乙方外迁或死亡，乙方同一户籍共同居住两年以上又无其他住房的家庭成员愿意继续履行原合同，其他家庭成员又无异议的，可以办理更名手续。”显然，王先生属于与王老先生同一户籍，且共同居住多年，符合居住的条件，但因为王先生名下现在已有一套商品房，不符合“又无其他住房”的条件。因此，李律师认为目前王先生申请变更承租人的条件尚不完全具备，建议待其符合条件后，再申请变更承租人。
        那么，王先生的继母刘女士又可否变更为承租人呢？李松律师分析，鉴于刘女士再婚后虽与王老先生一起居住，但她的户口并未迁入王老先生承租的公房内，她并不属于“与乙方同一户籍的家庭成员”，而且刘女士的名下还有住房。由此可见，她亦不符合变更承租人的条件，是无法将承租人变更为刘女士的。艾姗姗 插图 J231  
        律师提醒
        日常生活中，原承租人去世后遗留下这类公房的情况不在少数。鉴于公房性质特殊，往往不能将之直接作为遗产进行继承分割。一般情况下，符合变更承租人条件的继承人可在原承租人去世后，申请变更承租人至自己的名下。但如果家庭成员之间无法达成一致，则很可能无法进行变更，必要时需通过司法途径解决。
  如今，公房所蕴含的财产价值日益凸显，尤其在面临拆迁时，拆迁利益往往成为各方争夺焦点。结合多年的办案经验，李松律师认为，对于原公房拆迁所得的货币补偿及实物补偿（产权房屋），原则上应属于公房原承租人财产的变形，如果原承租人已经去世，则应依法将之作为遗产，由继承人进行继承。
        （文中当事人为化名）
        今日我坐堂
        盛峰律师事务所 
        李松律师
        李松房产律师团队由北京市盛峰律师事务所高级合伙人、北京市律协房地产法律委员会委员李松于2008年创立，发展至今已拥有多名颇具房地产法律处理经验的执业律师，系国内较早建立的、只专注于房地产领域的精英律师团队。 文并图 J151   
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