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冯女士看好了一套房子，就等卖方拿下房产证后过户了，可她怎么也没想到这一等就是近两年，自己一家人只好花钱在外租房住。更令她感到气愤的是：由于这期间房价飞涨，房主后悔不想再卖了，只同意双倍返还5万元定金。“难道房主轻松说一句‘解除合同’的话，我就白白等待了近两年而错过了买房的好时机吗？”
《北京晚报》：卖方能否单方解除卖房合同？
5万定金签订购房合同
2006年8月初，通过一家房地产中介公司，冯女士看好了一套二手房，准备以后全家搬迁新居。经过与房主赵先生多次沟通，双方在中介公司，签订了《房屋买卖三方合同》。该合同约定：房产成交价为120万元，冯女士于合同签订当日向赵先生支付定金5万元；因赵先生当时还没有取得房产证，所以双方约定在赵先生拿到房产证的三日内，冯女士向赵先生支付首付款40万元，剩余的80万元在办理完过户手续后一次性付清。
卖方想取消合同宁愿双倍返还定金
令冯女士万万没有想到的是，由于房地产开发商的原因，赵先生的房产证迟迟办不下来。可是冯女士既然已经向赵先生支付了五万元的定金，此时也不能轻易毁约，于是她只好苦苦等待赵先生的消息，而这一等就是近两年的时间。
直到2008年，冯女士听说赵先生的房产证办下来了，于是满心喜悦地去找赵先生，要求他按合同的规定交房和过户，却遭到了赵先生的拒绝。
原来，在近两年的时间里房价上涨了近50%。赵先生觉得这时候再按照原来约定的价格将房屋卖给冯女士，实在是太不划算了。因此，赵先生说，当初在签订房屋买卖合同的时候，他并没有经过其妻的同意，现在他妻子就是不同意卖房子，所以他不能再将房子卖给冯女士了。不过赵先生考虑到，毕竟是自己一方提出解除合同，所以提出可以双倍返还定金给冯女士，以此来解除双方的买卖合同。
错过最佳购房时机买方坚持履行购房合同
听完赵先生的话，冯女士非常气愤。“自从签了合同后，我就没有再看其他的房子，我们一家四口至今都在外面租房子住。等了近两年的时间了，好不容易才盼到他的房产证办下来了，他也应该交房，配合我们过户了，可是如今他却要解除合同。他延误了我们购房的最佳时机，就算是双倍返还定金，也根本无法弥补我们这两年来的损失。”
买卖双方争执不下无产权证究竟能否卖房
冯女士不同意赵先生的提议，一定要赵先生按照双方所签买卖合同的约定配合办理过户。而赵先生坚决不同意将房子卖给冯女士，认为此时再以当初的价格买卖房屋是不合理的。
赵先生请的代理律师还提出，在签订《房屋买卖三方合同》时，赵先生并没有取得房产证，因此合同的签订违反了《城市房产管理法》第37条的规定，即“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。”由此，该房屋买卖合同是无效合同。
由于双方各执己见，冯女士一直没有等到她所期待的结果。她觉得自己很占理，想维护自己的合法权益，可是又不知道下一步应该怎么办，也不清楚赵先生究竟有没有权利解除房屋买卖合同。（文中当事人为化名）
本案的核心是在双方办理过户之前，卖方赵先生有没有权利单方面解除与冯女士签订的合同。
在本案中，冯女士、赵先生和中介公司所签订的《房屋买卖三方合同》，属于三方主体的真实意思表示，而且三方均具有缔约主体资格，合同内容不违反法律的强制性规定，并不损害国家利益、社会公共利益和第三人的利益。三方当事人都在该房屋买卖合同上签字盖章了，这完全符合我国法律规定的合同生效的形式要件和实质要件。因此，赵先生、冯女士以及中介公司三方签订的《房屋买卖三方合同》是有效的合同，三方都应当切实履行合同的约定。
赵先生的代理律师曾提出，由于三方是在赵先生尚未取得房产证的情况下，签订的《房屋买卖三方合同》，违反了《城市房产管理法》中“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让”的规定，所以该合同属于无效合同。
对此，李松律师认为，上述观点明显是将物权关系和合同关系进行了混淆。赵先生在签订该合同时确实没有取得房产证，但是这并不能直接导致该房屋买卖三方合同的无效。《城市房产管理法》第37条规定的“不得转让”应当理解为不发生物权的转移，但是绝对不影响合同的效力。因此，赵先生在已经取得房产证的情况下，应当依据合同约定履行交付房屋、并协助冯女士办理房产证的合同义务。
在法治建设不断推进的今天，法律框架下的契约自由已经为社会大众所普遍接受。李律师建议，冯女士可以到法院提起诉讼，要求赵先生协助办理房产证，冯女士的诉讼请求应当得到法院的支持。
作者：北京房地产律师 李松
