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卖主毁约；合同无效；过户失败……
一半央产房交易埋着雷
一处无法过户的央产房，给买卖双方带来了无限困扰，僵持不下，诉诸公堂成了他们的惟一出路。
“央产房”能买卖吗？回答是肯定的，但并不是所有的央产房都能上市交易。实践中，购买央产房的复杂手续和纷乱的房源背景，往往让当事人止步不前——
特邀专家 李松
北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部、劳动法律事务部首席律师
核心提示：
50%央产房仍不能上市交易
央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。
据统计，截至2011年，北京已购公房总量近１６０万套，央产房约占４０万套，其中有50%左右的央产房具备上市交易条件，另有50%仍不能上市交易。
在我国2003年颁布的《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》中规定，央产房允许上市交易,但基于央产房的特殊性，央产房纠纷逐渐增多。当事人因不知晓关于央产房的特殊规定而对簿公堂，给双方都带来极大困扰。因此，消费者在买卖二手房时一定要注意房屋权属性质，在买卖央产房时要注意央产房上市交易的特殊规定，按规定进行交易，从而保障自身权益，防止因房屋不具备上市交易条件而造成损失。
热案追踪：
出售央产房 房主成被告
小陈通过中介从老王手里买了一套二手房，办理过户的时候才知道此房屋属于央产房，而出售房屋的老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，不能过户。无奈之下小陈一纸诉状将老王和中介公司告上了法庭……
不懂央产房属性埋下祸根
1995年，老王从自己单位购买了一套位于蓟门里小区的房屋并取得了该房屋的所有权证书。
2011年，老王想要卖掉这套房子，于是他在一家房产经纪公司登记了出售房屋的相关信息。经过房产经纪公司的居间服务，老王最终与小陈签订了房屋买卖合同。小陈支付了全部购房款130万元，老王将房屋交给了小陈居住。此外，小陈还支付了房产经纪公司中介费45600元。
根据双方合同的约定：自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人责任，买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当按照总房款的20%支付违约金。
二手央产房遭遇买卖难题
然而，令双方没有想到的是，在他们于2011年5月到房屋管理部门办理产权过户手续时，因该房屋属于央产房，老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明。最终，双方未能办理成过户。
6月，老王为小陈出具承诺书，承诺于9月前办理完该房屋的上市手续，逾期不能完成，则退还小陈全部购房款、并赔偿其违约金和中介费。但到期时，老王还是没能办成该房屋的上市手续，也没退还小陈房款。于是，小陈一气之下就将老王起诉到了法院，要求解除合同，并要求老王退款及赔偿违约金26万元。
开庭时，老王说：因为自己已经离开原单位十余年，不知道该房屋不能上市交易，其虽不能为小陈办理过户手续，但可以与小陈就房屋买卖办理公证，要求双方合同继续履行，不同意小陈的诉讼请求。
同时，小陈也将房产经纪公司诉至法院，要求其退还收取的中介服务费45600元。房产经纪公司在开庭时陈述，该公司收取的服务费包括了居间服务、代办贷款和代办评估，这3项都已经完成了，所以不同意退还费用。
房屋未能过户买主获得赔偿
法院经审理后认为，小陈与老王签订的房屋买卖合同属有效合同，但在合同履行过程中，因老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致小陈取得该房屋所有权的目的不能实现，现小陈要求解除合同，法院予以支持。
合同解除后，老王应当将收取的购房款130万元退还给小陈，小陈应当将房屋退还给老王。因老王原因，房屋无法过户，导致合同解除，老王作为售房人应当承担违约责任；小陈作为购房人也应尽合理的注意义务，在签订合同前了解房屋产权的相关信息，其未全面了解该房屋产权的相关信息，对合同的解除也应负有一定的责任。最后，法院酌情确定老王赔偿小陈违约金10万元。
针对房地产经纪公司，法院认为，该公司此次居间服务促成的房屋买卖合同所售房屋为暂不能上市交易的央产房，故该居间服务的合同目的无法实现。
这家公司作为专业的房地产经纪公司，应当在促成买卖双方签订合同前核实交易房屋的来源及性质，并且在查明原售房单位为中央在京单位的情况下，应告知买卖双方需要查明原售房单位是否同意该房屋上市交易，其未尽到合理的告知义务，导致现买卖双方房屋买卖无法完成，给买卖双方造成损失，其履行居间义务有重大过失，应当退还其收取的费用。
专家提示：
福利房买卖具有特殊性
央产房属于福利住房，其房屋买卖合同如果是买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。一般情况下，所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的，还应当遵守双方的约定。
因此，在房屋交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。
小贴士：
哪些央产房可以上市出售?
央产房中，那些涉及国家安全、保密的特殊部门的住房；机关、科研部门、大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住宅，例如：公安部院内的家属住宅；原产权单位认为不宜公开上市的住房均不能上市公开交易，另外，部级以上干部住房也是不能上市交易的。
除此之外，拟上市的房屋还应该在“中央国家机关住房交易办公室”进行备案，并建立房屋档案，出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以用房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据。不可上市的房屋也存在变通的流转方式，可以采取向产权单位腾退或与原单位职工进行内部流转等方法。
情况1：
产权单位不同意上市交易
央产房买卖合同被判解除
高某与李某在一家房产中介的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定高某将其所有的北京市海淀区某处房屋转让给李某，由中介公司作为合同居间方。因涉案房屋是某科研机构的央产房，原产权单位出具不同意出售的证明。
于是高某通知中介公司，让中介公司告诉李某房屋不能出卖，但气愤的李某并不同意，他诉至法院要求高某不卖房屋是因为房价上涨，要求高某继续履行合同并要求中介公司承担相关责任。法院经审理查明，涉案房屋确是某科研机构的公有住房，属央产房性质。
专家提示：
本案中，诉争房屋为某科研部门的央产房，上市交易需要原产权单位的同意，原产权单位认为不宜公开上市的，不能上市交易。因此，本案诉争房屋无法上市，房屋买卖合同客观不能履行，依法应予解除。
情况2：
央产房买卖需产权单位同意
卖房单方面解除合同被驳回
张某与林某签订了房屋买卖合同，合同约定张某将其位于北京市海淀区中关村某处的房屋出售给林某，房屋成交价为76万元。合同签订后，林某交付了房款，并搬进房屋居住，双方并未办理产权过户。
后来，张某诉至法院，称房屋的性质属于央产房，在未取得房屋产权证前不能出售，张某目前还没有取得房屋产权证，且在出售房屋前必须取得房屋产权单位的同意，并提供了该单位的证明，因此该房屋不具备上市交易条件，主张合同无效，要求林某返还房屋。林某辩称诉争房屋产权证正在办理中，且只要张某申请，就可以取得该单位的同意，因此不同意张某的诉讼请求。
专家提示：
根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第六条规定，当事人出售前应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同。央产房买卖应当先征得单位的同意。
本案中，房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。张某并没有充分的证据证明该房屋产权证不可办理或不能办理上市交易，张某以此要求解除合同，缺乏法律依据。尽管在出卖诉争房屋前未征得原产权单位同意，但并不表示原产权单位不同意上市交易，因此不影响双方当事人签订的合同效力，因此法院判决驳回了张某的诉讼请求。
情况3：
央产房不能上市交易
卖方与中介连带赔偿
2010年4月，赵某与杨某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定赵某购买杨某位于西城区的一处房屋。链家公司作为居间方，收取赵某相关的服务费用。同年6月，因杨某未依约与赵某办理房屋过户手续，于是赵某到法院起诉，要求杨某履行合同，办理房屋产权过户手续。
该诉讼中，国土资源部机关服务局房地产管理处出具了一份证明，内容为：“诉争房屋房是由原地矿部副部级干部购买。按照2000年国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局关于《在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》，部级干部购买的公有住房，暂不得上市交易。”最终法院做出的判决，驳回了赵某的诉讼请求，该判决已生效。现在赵某又诉至法院，要求杨某与链家公司承担连带违约责任。
专家提示：
《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第十五条规定，我国部级干部住房目前仍不具备上市交易条件。本案中，诉争房屋为部级干部央产房，故不能上市交易，因此法院驳回赵某要求继续履行合同的诉讼请求。
杨某作为诉争房屋的所有权人，应当知道房屋的权属性质。杨某因未能尽到谨慎的审查义务，导致合同无法履行，应当承担违约责任。而房地产中介公司作为房屋买卖的专业性机构，应该知道特殊房产上市交易的条件及相关手续，在签订房屋买卖合同前，应敦促当事人向原产权单位提出申请或取得同意，但中介公司并未尽到责任，故判决其承担连带赔偿责任。
专家观点：
买卖央产房 提前留心眼
涉及央产房买卖时，一定要注意房屋的权属性质，必须按照国家政策规定履行相关手续，否则合同无法履行将给双方带来很大损失。人们在买卖央产房时，切记要注意有关央产房的特殊规定，才能避免在央产房买卖中产生纠纷。
首先，央产房上市交易中的特殊规定，很多人不了解。
《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》中规定，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。原产权单位认为不宜公开上市出售的，不能上市出售。原产权单位约定房屋未经原产权单位同意的，也不得对外出售。很多老百姓对央产房上市交易条件并不了解，在没弄清楚状况时可能就签订买卖合同，导致合同无法履行。
其次，央产房性质不同于普通商品房，具有特殊性。
央产房的产权人并不具有完全的房屋产权。在与原产权单位签订房屋买卖协议后，当事人取得相关产权，但该房屋产权并不是完整的所有权，当事人并没有完全的处分权。央产房的产权性质属于有限产权还是与原产权单位共有产权，目前并没明确的认定，仍存有争议。
最后，在利益驱使下中介公司不按规定居间买卖央产房。
根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的规定，出售人应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，再到相关部门办理过户手续。而有些房屋中介为了促成交易，更倾向于在签订买卖合同后，再让央产房出卖人去填写登记表，这就使得一旦央产房不能上市交易，合同将无法履行。
因此，央产房买卖双方应先对央产房的信息及相关上市条件有所了解，对央产房的产权性质进行明确。对于公房买卖，人们务必要非常慎重，防止引发不必要的纠纷，争取将法律风险消灭在萌芽状态。
本刊记者 陈业雷
《科学新生活》第676期 警法时空
原文链接：http://www.kxxsh.cn/news.aspx?id=1411
“央产房”能买卖吗？回答是肯定的，但并不是所有的央产房都能上市交易。实践中，购买央产房的复杂手续和纷乱的房源背景，往往让当事人止步不前——
特邀专家 李松
北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部、劳动法律事务部首席律师
核心提示：
50%央产房仍不能上市交易
央产房全称为“中央在京单位已购公有住房”，是指职工按房改成本价或标准价（含标准价优惠办法）购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。
据统计，截至2011年，北京已购公房总量近１６０万套，央产房约占４０万套，其中有50%左右的央产房具备上市交易条件，另有50%仍不能上市交易。
在我国2003年颁布的《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》中规定，央产房允许上市交易,但基于央产房的特殊性，央产房纠纷逐渐增多。当事人因不知晓关于央产房的特殊规定而对簿公堂，给双方都带来极大困扰。因此，消费者在买卖二手房时一定要注意房屋权属性质，在买卖央产房时要注意央产房上市交易的特殊规定，按规定进行交易，从而保障自身权益，防止因房屋不具备上市交易条件而造成损失。
热案追踪：
出售央产房 房主成被告
小陈通过中介从老王手里买了一套二手房，办理过户的时候才知道此房屋属于央产房，而出售房屋的老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，不能过户。无奈之下小陈一纸诉状将老王和中介公司告上了法庭……
不懂央产房属性埋下祸根
1995年，老王从自己单位购买了一套位于蓟门里小区的房屋并取得了该房屋的所有权证书。
2011年，老王想要卖掉这套房子，于是他在一家房产经纪公司登记了出售房屋的相关信息。经过房产经纪公司的居间服务，老王最终与小陈签订了房屋买卖合同。小陈支付了全部购房款130万元，老王将房屋交给了小陈居住。此外，小陈还支付了房产经纪公司中介费45600元。
根据双方合同的约定：自合同签订之日起30日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如因出卖人责任，买受人未能在约定时间或约定条件内取得房屋所有权证书的，逾期超过30日的，买受人有权解除合同，出卖人应当按照总房款的20%支付违约金。
二手央产房遭遇买卖难题
然而，令双方没有想到的是，在他们于2011年5月到房屋管理部门办理产权过户手续时，因该房屋属于央产房，老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明。最终，双方未能办理成过户。
6月，老王为小陈出具承诺书，承诺于9月前办理完该房屋的上市手续，逾期不能完成，则退还小陈全部购房款、并赔偿其违约金和中介费。但到期时，老王还是没能办成该房屋的上市手续，也没退还小陈房款。于是，小陈一气之下就将老王起诉到了法院，要求解除合同，并要求老王退款及赔偿违约金26万元。
开庭时，老王说：因为自己已经离开原单位十余年，不知道该房屋不能上市交易，其虽不能为小陈办理过户手续，但可以与小陈就房屋买卖办理公证，要求双方合同继续履行，不同意小陈的诉讼请求。
同时，小陈也将房产经纪公司诉至法院，要求其退还收取的中介服务费45600元。房产经纪公司在开庭时陈述，该公司收取的服务费包括了居间服务、代办贷款和代办评估，这3项都已经完成了，所以不同意退还费用。
房屋未能过户买主获得赔偿
法院经审理后认为，小陈与老王签订的房屋买卖合同属有效合同，但在合同履行过程中，因老王无法提供原售房单位出具的同意该房屋上市的证明，双方无法办理房屋产权过户手续，导致小陈取得该房屋所有权的目的不能实现，现小陈要求解除合同，法院予以支持。
合同解除后，老王应当将收取的购房款130万元退还给小陈，小陈应当将房屋退还给老王。因老王原因，房屋无法过户，导致合同解除，老王作为售房人应当承担违约责任；小陈作为购房人也应尽合理的注意义务，在签订合同前了解房屋产权的相关信息，其未全面了解该房屋产权的相关信息，对合同的解除也应负有一定的责任。最后，法院酌情确定老王赔偿小陈违约金10万元。
针对房地产经纪公司，法院认为，该公司此次居间服务促成的房屋买卖合同所售房屋为暂不能上市交易的央产房，故该居间服务的合同目的无法实现。
这家公司作为专业的房地产经纪公司，应当在促成买卖双方签订合同前核实交易房屋的来源及性质，并且在查明原售房单位为中央在京单位的情况下，应告知买卖双方需要查明原售房单位是否同意该房屋上市交易，其未尽到合理的告知义务，导致现买卖双方房屋买卖无法完成，给买卖双方造成损失，其履行居间义务有重大过失，应当退还其收取的费用。
专家提示：
福利房买卖具有特殊性
央产房属于福利住房，其房屋买卖合同如果是买卖双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效。
但合同能否继续履行需要结合各种性质房屋的特殊政策进行审查。一般情况下，所售房屋来源为央产房时，需要查看央产房办公室备案登记的手续。此外，如果售房单位与购房者就房屋上市交易有特殊约定的，还应当遵守双方的约定。
因此，在房屋交易中，如果房屋属于福利住房时，买卖双方在签订合同前应当先了解清楚该房屋的来源、性质及是否满足上市交易的条件，保证双方签订的合同能够顺利履行，避免签订合同后不能办理过户手续，给双方造成损失。
小贴士：
哪些央产房可以上市出售?
央产房中，那些涉及国家安全、保密的特殊部门的住房；机关、科研部门、大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住宅，例如：公安部院内的家属住宅；原产权单位认为不宜公开上市的住房均不能上市公开交易，另外，部级以上干部住房也是不能上市交易的。
除此之外，拟上市的房屋还应该在“中央国家机关住房交易办公室”进行备案，并建立房屋档案，出售人无法提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同的，可以用房改售房的档案材料或者原产权单位出具的证明作为依据。不可上市的房屋也存在变通的流转方式，可以采取向产权单位腾退或与原单位职工进行内部流转等方法。
情况1：
产权单位不同意上市交易
央产房买卖合同被判解除
高某与李某在一家房产中介的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定高某将其所有的北京市海淀区某处房屋转让给李某，由中介公司作为合同居间方。因涉案房屋是某科研机构的央产房，原产权单位出具不同意出售的证明。
于是高某通知中介公司，让中介公司告诉李某房屋不能出卖，但气愤的李某并不同意，他诉至法院要求高某不卖房屋是因为房价上涨，要求高某继续履行合同并要求中介公司承担相关责任。法院经审理查明，涉案房屋确是某科研机构的公有住房，属央产房性质。
专家提示：
本案中，诉争房屋为某科研部门的央产房，上市交易需要原产权单位的同意，原产权单位认为不宜公开上市的，不能上市交易。因此，本案诉争房屋无法上市，房屋买卖合同客观不能履行，依法应予解除。
情况2：
央产房买卖需产权单位同意
卖房单方面解除合同被驳回
张某与林某签订了房屋买卖合同，合同约定张某将其位于北京市海淀区中关村某处的房屋出售给林某，房屋成交价为76万元。合同签订后，林某交付了房款，并搬进房屋居住，双方并未办理产权过户。
后来，张某诉至法院，称房屋的性质属于央产房，在未取得房屋产权证前不能出售，张某目前还没有取得房屋产权证，且在出售房屋前必须取得房屋产权单位的同意，并提供了该单位的证明，因此该房屋不具备上市交易条件，主张合同无效，要求林某返还房屋。林某辩称诉争房屋产权证正在办理中，且只要张某申请，就可以取得该单位的同意，因此不同意张某的诉讼请求。
专家提示：
根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第六条规定，当事人出售前应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，并提交与原产权单位签订的公有住房买卖合同。央产房买卖应当先征得单位的同意。
本案中，房屋买卖合同是双方当事人真实意思表示，是合法有效的。张某并没有充分的证据证明该房屋产权证不可办理或不能办理上市交易，张某以此要求解除合同，缺乏法律依据。尽管在出卖诉争房屋前未征得原产权单位同意，但并不表示原产权单位不同意上市交易，因此不影响双方当事人签订的合同效力，因此法院判决驳回了张某的诉讼请求。
情况3：
央产房不能上市交易
卖方与中介连带赔偿
2010年4月，赵某与杨某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》各一份，合同约定赵某购买杨某位于西城区的一处房屋。链家公司作为居间方，收取赵某相关的服务费用。同年6月，因杨某未依约与赵某办理房屋过户手续，于是赵某到法院起诉，要求杨某履行合同，办理房屋产权过户手续。
该诉讼中，国土资源部机关服务局房地产管理处出具了一份证明，内容为：“诉争房屋房是由原地矿部副部级干部购买。按照2000年国务院机关事务管理局和中共中央直属机关事务管理局关于《在京中央和国家机关部级干部住房制度改革实施意见》，部级干部购买的公有住房，暂不得上市交易。”最终法院做出的判决，驳回了赵某的诉讼请求，该判决已生效。现在赵某又诉至法院，要求杨某与链家公司承担连带违约责任。
专家提示：
《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》第十五条规定，我国部级干部住房目前仍不具备上市交易条件。本案中，诉争房屋为部级干部央产房，故不能上市交易，因此法院驳回赵某要求继续履行合同的诉讼请求。
杨某作为诉争房屋的所有权人，应当知道房屋的权属性质。杨某因未能尽到谨慎的审查义务，导致合同无法履行，应当承担违约责任。而房地产中介公司作为房屋买卖的专业性机构，应该知道特殊房产上市交易的条件及相关手续，在签订房屋买卖合同前，应敦促当事人向原产权单位提出申请或取得同意，但中介公司并未尽到责任，故判决其承担连带赔偿责任。
专家观点：
买卖央产房 提前留心眼
涉及央产房买卖时，一定要注意房屋的权属性质，必须按照国家政策规定履行相关手续，否则合同无法履行将给双方带来很大损失。人们在买卖央产房时，切记要注意有关央产房的特殊规定，才能避免在央产房买卖中产生纠纷。
首先，央产房上市交易中的特殊规定，很多人不了解。
《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》中规定，凡属超标而未经处理的住房，须经原产权单位按规定超标处理后方可上市出售。原产权单位认为不宜公开上市出售的，不能上市出售。原产权单位约定房屋未经原产权单位同意的，也不得对外出售。很多老百姓对央产房上市交易条件并不了解，在没弄清楚状况时可能就签订买卖合同，导致合同无法履行。
其次，央产房性质不同于普通商品房，具有特殊性。
央产房的产权人并不具有完全的房屋产权。在与原产权单位签订房屋买卖协议后，当事人取得相关产权，但该房屋产权并不是完整的所有权，当事人并没有完全的处分权。央产房的产权性质属于有限产权还是与原产权单位共有产权，目前并没明确的认定，仍存有争议。
最后，在利益驱使下中介公司不按规定居间买卖央产房。
根据《中央在京单位已购公房上市出售管理办法》的规定，出售人应先填写《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，交易办公室根据职工住房档案进行核对。核对无误的，再到相关部门办理过户手续。而有些房屋中介为了促成交易，更倾向于在签订买卖合同后，再让央产房出卖人去填写登记表，这就使得一旦央产房不能上市交易，合同将无法履行。
因此，央产房买卖双方应先对央产房的信息及相关上市条件有所了解，对央产房的产权性质进行明确。对于公房买卖，人们务必要非常慎重，防止引发不必要的纠纷，争取将法律风险消灭在萌芽状态。
本刊记者 陈业雷
《科学新生活》第676期 警法时空
原文链接：http://www.kxxsh.cn/news.aspx?id=1411
