三年前，张先生所居住的北京市东城区的房屋被国家征占，根据国家的拆迁政策，张先生分得了两套三居室的回迁房。张先生决定卖掉其中一套。通过熟人介绍，王先生愿意以150万元的价格购买张先生这套120平方米的回迁安置房。由于房屋还没有建好，所以双方签订《房屋买卖合同》约定，王先生要先向张先生支付80万元，剩余70万元待房屋交付时再一次性支付，届时由张先生配合王先生办理房屋过户手续。“双方所签的是君子协议，任何一方均不得反悔，违约方要向另一方承担违约责任并赔偿一切损失。”
    苦等两年等来悔约
    后王先生按照合同约定，将前期的80万元交给了张先生，只盼着拆迁安置房快点建好。 谁知，王先生这一等就是两年，直到他听说自己所买的拆迁安置房终于建好了，就急忙打电话给张先生，要求对方尽快交付房屋。
    不料，此时张先生语出惊人：“王先生啊，房子确实建好了，但是实在对不起，我离婚了，房子已经不是我的了，离婚时房屋已经分给了我的妻子，我们将签订的《房屋买卖合同》解除了吧，我把你给的80万元退给你，另外再给你7万元补偿金。”
    王先生愤然拒绝了张先生。“我们自打和张先生签了合同以后，一家人就打消了再买其他房子的意念，这两年来都租房子住。以北京现在房价，这套房子至少已经升值100多万元。张先生分明是假离婚，目的就是不想卖房子了。”
    离婚妻子要求加价
    张先生说得冠冕堂皇：“我早就咨询过律师了，我们在签《房屋买卖合同》时，我这套房子还没有取得产权证，根据《城市房产管理法》的规定，未取得产权证的房屋不允许买卖。所以，我们所签的协议属于无效协议。就算打官司，最终法院也会认定合同无效，反而一分钱都不用赔你。不信你就试试！”
    王先生妥协道：“如果你把房子卖给我，我再给你加8万元！”张先生不懈地说：“这房子现已升值100万了，我妻子说至少要加50万元。”
    对这个方案，王先生无法接受。“现在房价是涨了，如果房价跌了呢？风险最终不是由自己来承担吗！我已做出让步，你们却不依不饶，真是贪得无厌！你们夫妇不是离婚了吗？加钱的时候怎么又把你妻子搬出来了？”经多次协商不成，王先生急切地找到本报值班律师寻求帮助。
  

    北京市盛峰律师  李松律师解答

    李律师认为，本案是一起典型的房屋买卖合同纠纷，这几年北京的房价一路飙升，导致许多出售方以买卖合同违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定为由，提出合同无效，故不予履行双方签订的合同。根据该规定，“未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。”
    《城市房地产管理法》的立法目的是为了解决房地产开发和交易不规范的地方，更多的是一种行政管理关系的约束。没有产权证的房屋权属不明，如果允许这种房屋交易，将会造成市场秩序的混乱，不利于保护当事人的合法权益，不利于国家对房地产业的监管，因此《城市房地产管理法》第38条规定禁止没有产权证的房屋上市交易，但这种禁止只是行政上的禁止，即房屋管理局不给办理房屋过户手续，但是并不会导致《房屋买卖合同》的无效。

    夫妻共同债务应共同偿还
    那么，“张先生夫妇离婚的事实”是否能够成为张先生解约的理由呢？李松律师认为：即使张先生夫妇离婚既成事实，在本案中也不影响房屋的交易。
张先生是在夫妻存续期间出售的本案房屋，张先生的妻子对此项交易也是清楚的，张先生的合同义务也应当是张先生妻子的义务。《中华人民共和国婚姻法》第41条规定：“离婚时，原为夫妻共同生活所付的债务，应当共同偿还。”所以，张先生夫妇都是《房屋买卖合同》的义务方。
    另外，张先生和王先生均具有民事主体资格，具备完全的民事行为能力。二人的房屋买卖行为是双方的真实意思表示。该交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，也没有损害国家和社会利益。因此，双方之间的房屋买卖行为应当是合法有效的。如果张先生仍然拒绝出卖房屋的话，那么王先生就可以通过司法途径来维护自己的权益。
    有的房真的不可以买
    不过，在此李松律师也提醒各位读者：这并不等于说，没有产权证的房屋都可以进行买卖，有些没有产权证的房屋是绝对不能够购买的。比如，开发商在没有取得“五证”的前提下所开发的楼盘，这种楼盘大多属于违章建筑，国家严厉禁止交易，即便签了买卖协议也属于无效协议，一旦发生纠纷，购房人的权益很难得到保证。
又如，对于农村宅基地上所建的房屋的买卖、经济适用房的买卖、已售公房的买卖，国家都有禁止性、限制性的规定，如果购房人对于禁止性、限制性的规定不清楚，都有可能最终导致交易的无效。所以，购房人在购买没有产权证的房屋时，一定要慎之又慎，最好能够咨询一下专业律师，再做决定。正所谓房子无小事，稍有不慎，将会给购房者造成巨大经济损失。

文章来源：北京晚报     作者：李松房地产律师   

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