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李松律师《北京晚报》:购买农家院十年遭遇拆迁,以协议无
来源:《北京晚报》  作者:wz010
更新时间:2013-11-20 访问量:

《北京晚报》:购买农家院十年遭遇拆迁,以协议无效讨回房
 
    买农房10年面临拆迁忽成被告
  10年前,在一所大学任教的王老师以20万元买下了房山某村刘大爷的四间瓦房,双方签订了房屋买卖协议,并得到了刘家村村委会的批准。向村委会缴纳了10年的农村宅基地使用费后,王老师把四间瓦房装修了一番,一家人搬进了农房。
  前不久,王老师突然收到法院传票,原告正是当初卖农房的刘大爷。原来该村正面临拆迁,刘大爷了解到,他和王老师签的房屋买卖协议是无效的,王老师的行为
购买小产权房。只要起诉王老师,就能把房子给要回来,拆迁时他便能得到安置房和补偿款。
  
法院判决买卖协议无效腾房退款
  王老师认为已购房十年了,对房子拥有完全的所有权,即使是购买小产权房,刘大爷也没有任何理由要回去。然而判决书下来了,法院认为王老师是居民,买卖小产权房的行为违反法律、行政法规强制性规定,故该协议无效,判令王老师于30日内给刘大爷腾房,刘大爷将20万元的购房款退还给王老师。

  城里人输了上诉农家院终被强拆
  “住了十年的房子说收走就收走,这太不公平了!”王老师当即表示上诉。但二审维持了一审判决。王老师不甘心,又向市高院提出再审申请,结果依然令他失望,其再审申请又被驳回了。在王老师申请再审期间,其居住十年的农房已被强制拆迁。
  如今的北京房地产市场,这退回的20万元连一居室都买不到,王老师面临窘境。“腾房退款的判决结果是否合法?”对于整个事件,王老师始终无法理解。
(文中当事人为化名)

  值班律师
  北京市盛峰律师事务所李松律师
 
  判决腾房并非误判
  最近几年北京郊区陆续涉及拆迁,在巨额拆迁款面前,以前将房子卖给城里人的一些农民纷纷反悔,卖方告买方要求腾房的纠纷逐渐多了起来。
  宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利,与特定的身份关系相联系,而宅基地上的房屋买卖必然会涉及宅基地的买卖,而农村宅基地买卖是我国法律、法规明令禁止的,只有本集体成员之间可以相互转让,且不能违反一户一处宅基地的基本原则。根据我国土地管理法的规定,宅基地属于农民集体所有,由村集体经济组织或村民委员会经营管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》也规定,“农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”因此,法院判令王老师腾房并非误判。

  卖方应负主要责任
  李松律师认为,法院判定双方的协议无效后,并不代表王老师要吃这么大的哑巴亏。王老师完全可以要求刘大爷对自己进行相应的补偿和赔偿。
  根据法律规定,双方的协议无效后,因该协议取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失;双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。
  王老师和刘大爷所签订的房屋买卖协议被法院确认无效后,双方应按照各自的过错程度承担相应的责任。而刘大爷作为出卖人,在出卖房屋时应该知道所出卖的房屋属于我国法律禁止流转的范围,而他在出卖房屋多年后又主张协议无效,所以刘大爷对协议无效应当承担主要的法律责任,应该对王老师进行补偿和赔偿。

  买方可提赔偿诉讼
  李律师建议,在人民法院判决王老师腾房后,王老师可以另行到人民法院对刘大爷提起一个赔偿诉讼,其主张赔偿的数额可依据以下标准进行确认:一是刘大爷因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及因房屋现值和原买卖价格的差异给王老师造成的损失;二是针对王老师已经翻建、扩建房屋的情况,确认其添附的价值。
    此案也给不少具有同样购买小产权房经历的购房人提了一个醒,那就是如果真的被卖方起诉到法院,要求确认合同无效,买方应及时提起关于索赔内容的反诉请求,来给卖方施加诉讼压力,减少买方的诉讼成本,促使买卖双方达成和解,及时解决纠纷。购买小产权房要慎之又慎。
 
    作者:李松房地产律师
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