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目前有不少外地在京人员欲购房却不具备在京购房资格，一些中介人员趁机笼络生意，表示签订房屋买卖合同后，即可帮购房人补办社保，再予过户。然而，一些买房人却陷入尴尬境地：签了购房合同、交了首付款和中介费，却补办不了社保，买不了房，还被卖方索赔违约金！
律师提醒，在相关法律问题上人们普遍存在4个误区，应当应用法律知识校正并正确维权。
新闻现象
房没买成还被索赔
近日王先生就陷入了在京买房带来的尴尬境地：签了购房合同、交了首付款和中介费，却补办不了社保，买不了房，还被卖方索赔20%违约金！
去年，山东省淄博市来京人员王先生打算在北京买套房子，可当时国家限购令已出台，王先生的社保不满5年，如果按照北京市的规定，到2013年王先生才具备在京购房资格。
不过，当王先生专门就此事向一家知名的北京房产经纪公司咨询时，店长李某却称：可以帮助王先生补办社保，让他放心地进行房产交易。王先生算是吃了定心丸，之后就将相关材料交给了李店长，由其为王先生补办社保。
与此同时，在中介公司的居间介绍下，王先生与卖方签订了《房屋买卖合同》，购买了位于北京市大兴区的一套两居室。双方约定：房屋总价款为116万元，王先生通过贷款的方式支付。
当日，王先生还与中介公司签订了《居间服务合同》，并支付了4万元中介服务费，中介公司出具了相关收据。
在北京终于要有自己的房子了，王先生满心欢喜，就等着补完社保去办贷款和过户了。不料，合同签订后没几天，他就接到了中介公司的通知："社保没补成，因为你是农村户口。你先把证件拿回去，我们再帮你想想办法。"
"之前明明承诺可补办社保，怎么突然又说补不了？我跟人签了合同，有违约责任，首付款也都交了，过不了户，可怎么办？"尽管王先生心急如焚，但事情终未如愿，社保还是没补办成。
眼见房子过不了户，卖方提出了高达房款20%的违约金，而中介公司又坚决不退王先生中介费。
无奈之下，王先生向北京市石景山区人民法院提起了诉讼,请求解除购房合同,并退还中介费。
法律诊断
误区1
应要求卖方继续履行合同
正解:适宜主张解除合同
有人认为，这事儿不能怪王先生，他从中介公司得到"可补办社保，请放心购房"的肯定答复后，才签订的购房合同。是中介公司没把事情办好，王先生应该要求中介公司和卖方继续履行合同。
对此，北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松认为，"要求继续履行"是不妥的。王先生应该请求法院解除上述合同，退还中介费。
虽然买卖双方签订了房屋买卖合同，但截至目前双方尚未办理网签，而且王先生不符合北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发的《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》（以下统称"京十五条"）规定的在京购房资格。
李律师认为，"在司法实践中，对于购房人不具备购买资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同。本案中，王先生尚不具备购房资格，如果坚持主张继续履行合同，则很有可能会被驳回。因此，建议王先生变更诉讼请求，要求解除买卖合同。"
误区2
如果合同解除中介费不退
正解:中介有过错应退费
中介公司提出，因为王先生是农村户口，社保才没补办成功，问题出在王先生身上，因此不退还中介费。
"这种说法不正确。"李松律师认为，王先生购房前已专门向中介公司工作人员询问过"社保不满5年能否交易"的问题，得到中介公司明确承诺后，他才与卖方签订了房屋买卖合同。而中介公司明知王先生不具备在京购房资格，仍然促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，并收取4万元中介费。
"中介公司在提供中介服务的过程中，存在严重的过错，属于违规操作。作为专业的房产中介公司，其对不具备购房资格而购买房屋的后果是明知的。即使王先生不是农村户口，因要买房补办社保也是办不下来的，中介公司对此应心知肚明，却做出了虚假承诺，其欺诈行为是导致损害后果发生的直接原因。"
因此李松律师认为，中介公司在合同解除上负有不可推卸的责任。依据我国法律的相关规定，合同解除后，中介公司应将中介费全额退还给王先生。
此案经过法院调解，三方最终达成了调解协议：解除了上述两个合同，卖方全额退还王先生首付款，中介公司也退还了全部中介费。
误区3
规避限购令的行为均无效
正解:条件满足时约定有效
如果此案买卖双方在《补充协议》中约定"到2013年买方具有购房资格再过户"，购房合同是否有效呢？有人认为，该约定属于规避国家限购令的行为，因而是无效的。
李松律师认为，这属于认识上的一个误区。本案王先生签订的房屋买卖合同在国家限购令出台后，假设双方在《补充协议》中约定到2013年买方具有购房资格后再过户，应认定为该约定有效。虽然在签订合同时王先生不具备购房资格，但是当约定时间条件满足时，王先生便具备了"京十五条"的购房资格。
我国《合同法》第四十五条中规定："当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。"李律师说，本案中，如果双方约定待买方具备过户资格时再办理过户，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，属于真实有效的约定。到2013年"买方具备相关资格"这一条件成就时，是可以在京购房的。
误区4
中介补办社保可放心购房
正解:补办方式并不保险
在"京十五条"出台之后，很多购房人苦于没有购房资格而"望房兴叹"。一些中介公司发现商机，抓住人们急于购房的心理，以补办社保、补办集体户口等名义，收取买受人一笔不小的代办费用，然后将相关材料递交到银行，申请贷款及办理网签。
不少人认为，如果中介公司补办社保成功，就可以放心购房了。然而，事后很多客户发现，中介公司补办的相关材料都是假的。对此中介公司称：这些和他们没有关系，只要给办下来了就行。
"但事实并非如此，"李松律师说，"如果递交的相关材料被银行或者建委查明系伪造，很可能会追究弄虚作假人员的相关法律责任，买卖合同也将被撤销。"
李松律师特别提示：住房限购政策实施后，买受人通过故意隐瞒或者虚构相关事实，导致订立的合同违反住房限购政策而无法继续履行的，那么出卖人可以要求解除或撤销合同，并要求买受人赔偿其因此所遭受的损失。
由此可见，通过中介公司补办手续的方式本身并不保险，如果处理不好，买受人反而要被追究法律责任，建议购房者深思熟虑之后再做决定。
律师答疑
限购政策并非"不可抗力"
北京市人民政府办公厅于2011年2月15日下发了《关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》，对居民家庭在本市购买住房的资格限制及限购套数等问题均做出了相应的规定。在司法实践中，住房限购政策能否理解为"不可抗力"？
李松律师认为,住房限购政策具有公共政策的性质，该政策的实行确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响，但房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时，对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应有一定程度的预见和判断。
因此，在司法实践中，住房限购政策不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力。
在此，李松律师建议欲在北京购买房屋的读者，在购房前认真查阅相关文件规定，不要轻信中介公司的一面之词；在必要时可向国家相关行政机关致电，确认自己是否具备在京购房资格；不要盲目签订房屋买卖合同，毕竟购房合同标的额较大。建议购房人经过深思熟虑后再做决定，避免日后产生不必要的麻烦。如果出现问题，应及时向专业律师寻求法律帮助，最大限度地减少自己的损失。
今日我坐堂
北京市盛峰律师事务所
李松律师
该所房地产法律事务部及劳动法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员，专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。
