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王老太夫妇去世后，其二子和三子提出继承遗产，但长孙刘军（化名）拿出了与奶奶王老太签订的《房屋买卖合同》，称奶奶已 将房“赠”给他。“这房子是用父母的工龄买的，母亲没权都赠给我侄子，购房合同无效！”听了两位叔叔的话，刘军却称：“房子是爷爷去世后，奶奶以个人名义 买下的，不算爷爷的遗产！”双方因此闹上了法庭。
原来，刘老先生的老伴王老太早在东外大街有一处房产，1996年该房屋拆迁，拆迁单位 分给她一套自管的承租公房。1998年刘老先生因病去世，2001年4月王老太与产权单位签订了《出售自管公有住宅楼房协议书》，以成本价购得该房。购房 时，她使用了老伴和她俩人的工龄，产权证登记在了自己的名下。
2005年，老夫妇最疼爱的长孙刘军要结婚，王老太要帮长孙解决婚房问题。于是，她搬去与儿子同住，把自己名下的这套房以4万元的价格卖给刘军，并办理了过户手续。
前年9月王老太去世后，刘军的两个叔叔提出要分割父母的遗产。因刘老先生去世时，王老太健在，所以当时未分家析产。这时才知道房产已过户给了侄子刘军。
价值300多万的房子仅4万元就卖给了刘军？况且这是老夫妇生前住的房子，怎么王老太一个人说赠与就赠与了？于是，两个叔叔将刘军告到了法院。
（文中当事人为化名）
法律剖析
用夫妻工龄及积蓄买房 属共有财产
北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松说，依据最高人民法院《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函的 复函》，夫妻一方死亡后，若遗产已继承完毕，健在一方用自己的积蓄所购公有住房应视为个人财产，购房时享受的已死亡配偶的工龄优惠只属于一种政策性补贴， 而非财产或财产权益。而如果在夫妻一方死亡后，遗产未分割，应予查明购房款是夫妻双方的共同积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财 产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。
据此，李松认为，王老太所购房产虽然最终仅登记在她的名下，但是使用了他们夫妻二人的工龄，购房款也是用俩人的共同积蓄支付的。因此，该房屋应认定为王老太和刘老先生的夫妻共同财产。
越权卖房给长孙 买卖协议无效
李松律师认为，王老太与长孙刘军在房管局的档案中是通过买卖形式进行交易的，因此王老太与刘军之间应认定属于买卖房产的行为。
该房产是刘老先生及王老太的夫妻共同财产，二人各有一半份额。在未进行分家析产之前，刘老先生的遗产应由王老太及其三个子女共同共有。处分共同共有的财产，应经过全体共有人的同意，王老太已构成了无权处分。因此，王老太将房产卖给长孙的行为应认定为无效。
4万元买300多万的房 不属善意取得
王老太的长孙刘军购房算不算善意取得？李松律师说，刘军要构成善意取得，必须符合以下三个要件：一是购买时需为善意；二是支付了合理的对价；三是已经办理过 户登记。而刘军在购买该房产时，明确知道该房屋是其爷爷奶奶生前留下的房产，因此不能认定他是不知晓情况的善意第三人；另外，刘军购买该房并未支付合理对 价，只是象征性地以4万元成交。
由此可见，刘军购买房产的行为不符合善意取得的前两个构成要件，虽然房产已过户到刘军的名下，但不能认定他属于善意取得。这从另一方面印证了王老太与刘军之间的买卖协议应依法认定为无效。
老太份额赠孙有效 其余三子平分
李松律师认为，王老太将房产赠与长孙确实系其真实意思表示，对于该房产中属于王老太自己的份额，她赠与长孙仍然是有效的。
其 余部分应由刘老先生的三个子女来继承，原则上平均分割。鉴于房产属于不可分物，且目前房产已登记在刘军的名下，刘军为了结婚已装修，并入住多年，同时刘军 所占房产份额最多。为了便于分割，可以由刘军继续取得房屋所有权；对于其两个叔叔所享有的份额，可由刘军以货币形式给予折价补偿。
今日我坐堂
北京市盛峰律师事务所
李松律师
系该所房地产法律事务部及劳动法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员，专注于房地产法和劳动法的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已购公房、经济适用房、拆迁安置房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。
文章来源：北京晚报
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