小产权=无产权 交易=糟蹋钱 小产权房藏着大隐患 　　
       他在自己购买的“小产权房”里住了3年后被反悔卖主告上法庭！他将自己的房子赠与儿子后反悔却被法院驳回！ 　　当前，很多老百姓为图便宜省事，甘冒风险购买小产权房。殊不知，他们的行为给自己的生活埋下了很多隐患。 　　     
      特邀专家 李松 　　
     北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师，北京市律师协会房地产法律委员会委员 　　     
      特邀专家 庞立新 　 　　北京市房山区人民法院长阳法庭法官 　
      “小产权房”并非法律概念，是相对于大产权房而言的。它不真正构成严格法律意义上的产权，只是人们约定俗成的一种称呼而已。 　　
      我国小产权房的存在形式主要有两种：一种是在宅基地上建成的房子，只属于该村的村民所有，本村之外的人是不能购买的；另外一种就是一些村集体组织或者投机的开发商打着种种旗号出售宅基地上建造的房屋或者是村民未经审批手续私自建造的房屋。 　　
      小产权房只具备了普通商品房的使用性质，不具备普通商品房的法律性质，并不是商品房。所以，相当一部分法制意识淡薄的群众为图便宜、图省事，甘冒风险而积极购买小产权房，为以后埋下了隐患。 　
   　小产权房买卖篇 　　购买小产权房 卖主反悔获支持 　　
      “买房也算人生中的一件大事，如果当初我有最基本的法律常识，打死我都不会去买小产权房，谁会拿自己的安身之所开玩笑呢！”如今的郑立轩回想起自己的这场官司，心里五味杂陈…… 　　
      购农村房屋留下隐患 　　
      郑立轩在北京已经工作了好几个年头，苦于收入过低，一直无法实现自己的买房梦。但是眼瞅着自己和女友的年纪越来越大，也不得不结婚了。想到在北京租房也不算便宜，于是郑立轩咬咬牙跟亲戚朋友们借了15万块，于2004年在城郊结合部购买了一套小产权房。 　　
      由于房子是农村宅基地房屋，因而难以办理房产过户手续，只是签了一份房屋买卖合同。郑立轩哪里知道，自己购买小产权房的行为为以后的纠纷埋下了隐患。虽然，当时两个人在物质上生活的比较节俭，但是看着自己的新家，心里还是十分温暖。只是这种温暖只持续了短短的3年。 　　
      卖主反悔诉合同无效 　　
      2007年，北京房价开始飙升，郑立轩所在的村里又传来了将要拆迁的消息。 　　
      卖房人李先生看在眼里悔在心里，看着翻了好几倍的房价，他再也坐不住了，越来越后悔当初卖房的举动。之后，他一纸诉状将郑立轩告上了法庭，请求法院认定房屋买卖合同无效，要把卖出的房子再要回来。这一切来得太过突然，李先生的做法让郑立轩觉得又可笑又荒唐。他拿出当初的购房合同，心想，白纸黑字都写得清清楚楚，就算这合同不正规，法院还能否认买房的事实？ 　　
      然而，到了法庭上，郑立轩才发现自己法律知识太匮乏了，有时候理所当然的事情，还是会违反法律。因为，国家有规定，非集体成员不得购买村集体房屋。2008年1月，国务院办公厅在《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》中明确指出，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。此时的郑立轩才知道，自己当初买房，本身就是违法的！买了法律不允许买卖的房屋，是不受法律保护的。而郑立轩看着即将失去的房子，心急如焚的他悔不当初。 　　
      律师点评 　　城镇居民不得购买农村房屋 　
  　房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是违反我国法律、法规的禁止性行为。根据我国土 地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地 的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产 证。” 　　
      宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让。目前农村私房房屋中买房人名义上是买房，实际上是买地，在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。 　　
      此外，国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知中规定：“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。” 　　
      在农村房屋买卖案件中，与本案类似的案例很多，就是城里人买了农村房，房子涨价后原来的房主就想反悔。对于本案，郑立轩退回房子无可争议，因为购买小产权房，房屋买卖合同是无效的。然而，并不是郑立轩就只能吃哑巴亏，他可以向李先生另行起诉，以追讨房价上升所带来的损失。 　　
      很多购房人都是到了法庭才知道合同竟然无效，但是法院在判决的时候，一般情况下，也会充分 考虑合同无效对双方的实际影响。而且，卖房人也并不是一点风险没有，如果房价下跌，买房子人也可以主张合同无效。只是需要提醒购房者，购买小产权房不受法 律保护，即使拆迁，购房人也没有拆迁安置权利，需谨慎购买。 　　
      小产权房赠与篇 　　拆迁安置房赠儿子 想反悔被法院驳回 　
  　老两口用拆迁款购买了两套房产，一套卖了还债，一套给儿子结婚用。然而他们没想到的是，婚后的儿子竟然要将二人赶出家门，一场“小产权房赠与”的官司就这样展开了…… 　　
      卖房产引发两代人矛盾 　　
      老林夫妇早年生育一儿一女，2007年秋天，老林因冠心病住院做了手术。此时，老林所在的村庄正在拆迁。老林用拆迁款购买了两套两居室村民自住楼房，村委会给老林颁发了两本《房屋所有权证》。 　　
      该《房屋所有权证》的注意事项第三条规定：“房屋所有权转让变更(如买卖、转让、继承等)，房屋状况变动应及时向发证单位申请登记，经批准后方可有效。次年秋天，老林的儿子小林结婚，老林就让小林夫妇住进了自己购买的一套房子里。后来，老林夫妇商量后决定将房本的名字变更为小林，事后小林也没提反对意见。由于老林住院时医疗费多是借来的，老林长期不还，债主们就找上门来了。老林夫妇商量后，决定将他们自己居住的那套楼房卖掉，以解燃眉之急。 　　
      卖房后的老林夫妇只好租房居住。由于小林坚决反对卖房还债，他与其父母之间产生了矛盾。之后，老林夫妇以小林得到赠与房产后将二老赶出家门、不履行赡养义务为由要求法院撤销房屋赠与合同。 　　
      房屋赠与后反悔被驳回 　　
      庭审中，法官问老林夫妇为什么要把房本的名字变更为小林，老林说：“当时我的外债不少，怕债主们把我告上法院，法院再把我的房子给拍卖了，所以就决定把房本的名字改成儿子的名字。改名时，他不知情。后来，他知道这件事就把房本要走了。” 小林则说：“卖房前，我已经东拼西凑了七八万元，想替他们还债。我反对卖房，可他们不听，非要卖。双方为此大吵一架。现在没房了，又来找我要，我当然不同意。” 关于赡养问题，小林说：“我每月的工资只有1000元，妻子没有固定职业，还要照顾小孩，因此，我的收入除了养家糊口外所剩无几。而且，村委会发给我个人的每月200元生活费已经由我父母领取。这就可以视为我履行了赡养义务。” 对于小林的辩解意见，法庭查明确实属实。 　　
      法院经审理后认为，依法成立的合同，具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务， 不得擅自变更或者解除合同。老林夫妇将拆迁所得的两套楼房中的一套所有权人变更为小林，应视为老林夫妇对小林的赠与行为。该行为并不违反相关法律法规，且 小林表示接受，故赠与合同成立并生效。村委会发给小林的每月200元生活费已经由老林夫妇连续领取2年，故老林夫妇所述小林不履行赡养义务，没有事实根 据。因此对二原告要求撤销房屋赠与合同的诉讼请求，法院不予支持，最终判决驳回了原告老林夫妇的诉讼请求。 　　
      律师点评 　　撤销赠与必须符合法定情形 　　
      本案中，老林夫妇作为原房屋所有权人不仅已经将诉争楼房所有权人的姓名变更为小林，而且小林也早已实际占有使用该楼房，因此，在该楼房的产权已经转移的情况下，老林夫妇欲行使赠与人的任意撤销权，已经于法无据。 　　我国合同法第192条规定了赠与人的法定撤销权：“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：1、严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属;2、对赠与人有扶养义务而不履行;3、不履行赠与合同约定的义务。 从本案案情来看，小林显然没有严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属，而老林夫妇着重强调了第 二种情形，即小林作为受赠人不履行赡养义务。小林作为已婚成年人，对其父母负有赡养的法定义务，庭审中查明，村委会给付老林夫妇每人每年4800元，另 外，村委会给付小林的每年2400元也已经由老林夫妇领取，对此小林没有提出异议，也没有要求老林夫妇返还，这完全应视为小林履行了自己的赡养义务。而 且，小林每月工资仅有1000元，他把自己应得的村内补助让给父母，合情合理。至于合同法规定的第三项约定的义务，双方当事人均称没有在赠与房产时约定附 带义务，故第三项理由也不存在法律事实依据。 　　
      该案争议的标的物是一套小产权房屋，具有集体福利性质，村民委员会发放的“房屋所有权证” 并非政府颁发的房屋所有权证书，只是证明村民享有住房使用权的登记证明。由于该案的当事人双方都是该小产权房所在地村集体的成员，只要不违反该集体的相关 规定，老林和小林都可以依法成为该村集体小产权房屋的使用权人。因此，老林经村民委员会将房屋产权更改为小林后，小林就可以成为该房屋的实际使用权人。 　　
      风险提示 　　小心遭遇购房陷阱 　　
      村集体组织或者投机的开发商打着种种旗号在集体土地上建造房屋，这部分小产权房屋问题十分突出。城镇居民在现有法律规定的情况下，不要以任何形式购买农村村民房屋，以免引发纠纷。 购买商品房应当查看出售商品房企业有无商品房出售许可证。个别开发企业在村集体土地上建设楼房出售，以价格优势吸引大量的购房者，但问题十分突出，购房者购买房屋后无法办理房产过户，合法权益得不到保护。 　　
      此类“小产权房”在建筑活动、工程质量管理上，均不同程度存在法律法规的缺位和管理的缺 位。大部分小产权房的建设，均没有完善的立项、开工、竣工验收和备案手续，工程质量做好做坏完全凭建设方的良心。在此情况下，一旦产生房屋质量纠纷，将面 临十分尴尬的局面，一方面，由于买卖合同可能被认定为无效，无法产生质量索赔的请求权；另一方面，就算法院勉强受理，以何种标准判断质量争议，也将面临无 法可依的局面，很难维护小产权房买受人的利益，甚至根本无法履行房屋买卖合同，给购房者带来不必要的烦恼。 　　
      专家观点 　　小产权房无合法地位 　　
      在我国，小产权房不具有合法地位，国家对农村集体土地建设楼房的这类非村民需要的小产权房一直持打击态度。 2007年6月，原建设部发出风险提示并提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农民的房屋，不符合我国土地管理制度的规定。同年12月，国务院明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。2008年7月15日国土部下发通知，要求尽快落实农村宅基地确权发证工作，并明确指出小产权房非法。 2010年针对购买小产权房问题，国务院做出部署：一是要求所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售；二是将以地方为主体组织摸底，对小产权房现状进行普查；三是责成领导小组研究小产权房问题，拿出相关处理意见和办法。 　　
      因此，老百姓千万不要为图便宜省事，在不懂相关法律的情况下擅自购买小产权房，以免为以后的生活埋下隐患。 　　
      文章来源：《科学新生活》第710期 　文章链接：http://lifebj.net/news.aspx?id=2252