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“国五条”出台半月，购房者因担心被征收重税而造成的“税慌”已逐渐蔓延到新房市场，变成“楼慌”，继而引发了楼市的新一轮狂欢。记者近日以购房者的身份走访了京城多个楼盘，总结出捂盘、验资、合同这三个关键词，并就此采访了北京市盛峰律师事务所房地产事务部首席律师李松。
捂盘： 尚无法律界定 但未完全缺位
中大恒基一位地产经纪人对记者表示，新政一旦落实，错过原有计税方式的购房者可能会把目光转向新房市场。现在捂盘惜售的做法有“抬头”之势，部分开发商的承诺开盘日期已过去数月，但至今仍无动静。
对此，李松表 示，开发商捂盘有两种可能：一种情况是房价一直下跌，开发商不愿按现行价格出售房产；另一种情况则恰恰相反，即开发商对未来的房价期待更高，认为现在销售 并不能实现利益最大化。“从北京的楼市现状看，开发商捂盘显然是押宝北京房价将继续上涨。其实开发商的捂盘行为不仅是对社会公众不负责任，还直接侵害了购 房者的合法权益。”他说。
李松指 出：“现在针对开发商捂盘行为的法律界定尚存争议。从法律上说，消费者有买与不买或什么时候买的权利，除了特定商品外，商家也有卖与不卖或什么时候卖的权 利，这是市场经济遵循的自由交易原则。但是，房地产市场是特殊的交易市场，根本原因在于这其中存在一定的垄断性。当土地从政府转移到开发商手中时，如果没 有特殊的条件限制，土地资源就会被开发商垄断。因此，如果政府要对这种垄断行为进行干预，就需要在土地转让的过程中采取相关限制措施，这样更符合情理、法 理。”
不过，李松也强 调，对于捂盘行为，我国的法律法规并未完全缺位。“我国政府对于开发商的捂盘行为作过相应规定，如果有确切证据表明开发商因经济利益原因而捂盘惜售，那么 开发商的行为就是违法的，购房者可以举报开发商。”他说，“我国个别地方曾查处过开发商的捂盘行为，但这一现象仍屡见不鲜，这也从侧面说明我国政府在相关 法律的实施监管方面做得不到位，应加大对开发商违法行为的惩罚力度。”
验资： 非普遍现象 无法律依据
除了有捂盘嫌疑外，记者还发现，现在有部分开发商对购房者提出了验资要求，购房者必须拥有一定金额的存款或理财产品才能获得购房机会。以万科在北京房山的一个楼盘为例，其验资起点为30万元。对于这一行为，李松指出，验资的要求是部分开发商提出的，是为了筛选目标客户。但目前来看，验资并不是普遍现象。
“我 国现在针对开发商要求对购房者进行验资的行为并没有法律依据，所以开发商此举属于个人行为，购房者可以拒绝开发商的验资要求。开发商的验资行为如果侵犯了 购房者的隐私权或泄露了购房者的资产信息，购房者可以要求其承担相应的侵权责任。另外，在二手房买卖过程中，如果双方约定了以验资为前提，则买方应按照合 同约定履行接受验资的义务；如果双方未有约定，卖方亦没有对买方进行验资的权利。买卖双方应按照《房屋买卖合同》严格行使权利、履行义务。”
合同： 应依法维权 遵循“意思表示真实”
在 经历了验资等相关程序后，上述万科项目售楼人员对记者说，公司规定要签署两份合同，以90平方米、2.2万元/平方米精装房为例，要分别以1.9万元/平 方米和0.3万元/平方米的金额签署，需一次性付清后者的27万元，不能贷款。而当记者询问精装修标准时，该售楼人员表示不清楚。
“开发商要求购房者签订两份合同的行为是违法的，将总价款拆分为两笔款项，签订两份合同，实质就是签订阴阳合同，而我国法律对此已明令禁止。已经交纳购房定金的购房者可以拒绝签订此类合同，并要求开发商退还定金。”李松说， “开发商在出售房屋时对小区容积率、绿化率以及相关配套设施等信息有告知义务，更应该告知购房者房屋建设标准，让购房者参观样板间。虽然我国现在暂未出台 房屋精装修质量标准，但开发商仍应明示精装修标准。根据《消费者权益保护法》第八条，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。 因此，购房者有权要求开发商提供精装修标准，用法律手段维护自身利益。”
李松认 为，阴阳合同对于买卖双方来说都有很大的交易风险。根据《民法通则》第五十五条第二款，民事法律行为应当是“意思表示真实”。在阴阳合同中，阴合同上约定 的房价是买卖双方协商一致并愿意遵照履行的，是双方的真实意思表示；阳合同上约定的房价是为逃税而被双方“做”低的房价，合同只是因为符合法律规定的表面 要约和承诺要求而得以成立，并不是双方的真实意思表示。“签订阴阳合同是为了逃税，无疑违反了《税收征收管理法》第二十五条‘纳税义务人应当如实办理纳税 申报’的强制性规定。”李松说。
文章来源：《中华建筑报》 相关链接：http://jcjc.newsccn.com/2013-03-21/200515.html
