他们是卖房人，在只收到1/3房款后就将名下房产过户给了买主。过户后，他们蓦然发现买方已消失不见。 　　尽管目前中介公司答应先垫付卖主的剩余房款，可是而房屋市场所遭遇的信任危机以及交易背后的漏洞、问题依然引发诸多热议…… 　　
      特邀专家
      李 松 　　北京市盛峰律师事务所房地产法律事务部首席律师，北京市律师协会房地产法律委员会委员。 　　
      事件回放—— 　　
      卖方： 　　收首付就过户 后果无法承受 　　
      “一辈子能有多少个200万呀！一辈子就这么给坑了啊！这是要我的命啊……” 在众多卖房人中，马先生的母亲何女士显得格外激动，双眼通红的她不时大口吸着气，失声痛哭…… 　　马先生介绍，这套房是母亲的毕生积蓄，价值360万的房产，尚有242万尾款未付，此次卖房原是想换套房，用卖房钱买处新房，但因买主一直未付尾款，“等于买房连环套断了，现在卖的房没拿到钱，买的那套房也有可能被收回。” 　　
      马先生回忆道，去年11月份，自己委托中介“我爱我家”出售房屋。随后，由经纪人引荐，一名姓张的女士出现，称看中了房子，但因限购条款制约无法直接购房，由其家人代购。 　
 　付款方式上，“她提出现金不足，先支付三分之一房款作为首付，过户后再抵押房产，在3月11日前用抵押款付清尾款。” 然而，伴随约定尾款兑现期限到来，再三催促换来的却是无休止的拖延。 　　
      “这时，才意识到自己可能被骗了。”马先生在实际查询后得知，房子早在今年的2、3两个月便分别被张某抵押给兴业银行和个人，有580万元之多，“贷出个天文数字，却始终拖延尾款，我的总房款才360万元。” 　　有着同样遭遇的，不止马先生一个。一份含马先生在内的几位业主所售房屋的情况说明显示，买房代理人均为张某。而合同补充协议约定过户后30－60个工作日交接尾款，但之后全部逾期，业主并未收到尾款。 　
      　“如果当初不是中介承诺可以担保资金风险，我们怎么会相信张某，还没收钱就把房子过户了。” 此时的马先生后悔不已…… 　　
      买方： 　　多处购房 却未付清房款 　
    　“她给我们的印象就是开着宝马五系豪车的‘大款’，有购房的经济实力。”这是买主代理人张某留给“我爱我家”经纪人们的印象。 　
   　“我爱我家”副总裁胡景晖说，这名此前并未让公司产生过怀疑的女子张某，就在此事被媒体连续曝光的这几日，仍与“我爱我家”公司和几名售房者有联系。张某自称目前正处于怀孕期间，在北京某家妇幼医院住院，“她觉得就算警方现在立案了，也不能把她怎么样。” 　　
      此案要追溯到2012年年底，从那时起，在中介和担保公司承诺担保之下，买房人张某“以先交首付，再按合同约定时间付清尾款”的方式在多处购买房产，但在房产过户后，多名卖房人没有按期收到尾款，而且部分房屋被多次抵押给银行或个人，产生巨额贷款。涉案房屋多位于朝阳区望京一带，每套房子的买主中必有一人为张某。 　　
      据了解，张某此前因借款等曾多次被诉至法院。2011年2月，她曾以购房为由向他人借款76万元，承诺一个月偿还。因逾期未归还，2012年借款人将其诉至顺义法院，张某对借款事实予以认可，并在法院与借款人达成调解。 　　  2011年，因买卖合同纠纷，张某也曾被诉至法院。原告称张某将其名下一辆昂科雷汽车出售给原告，原告支付了25万，但张某未依约交付车辆，亦未办理车辆过户，最终法院还是认定双方买卖合同关系成立且有效，判决张某败诉。 　　
      中介： 　　无奈之下 先行垫付尾款 　
   　“卖房被骗事件”将京城知名二手房中介公司“我爱我家”置于舆论的风口浪尖。为破解信任危机，“我爱我家”宣布启动业主客户交易保障机制：集团会在3个工作日内先行支付全部尾款2286.36万元，事后再由集团向买方追偿。 　　   对于张某以代理人身份购买多套房源的情况，胡景晖称，这名买方购房过程经过巧妙设计，同时提供的身份证明等信息均是真实的，也给我们判断风险带来困难。但需要承认，多名业主过户后仍被拖欠大量尾款，经纪人对卖房人在交易风险提示、风险管控上没能及时察觉制止，工作上确有做得不到位的地方。 　　
      胡景晖说，目前，“我爱我家”已经与9位卖房人签订债权转让合同书，事后再由“我爱我家”向涉嫌故意拖欠业主房款的张某追偿。 　　
      至此，卖房人历时一个多月的维权之路总算画上了句号。胡景晖说，业主解脱了，但我们将业主的风险转嫁到了自己身上。我们是民营企业，民营企业说白了实际是有出资人的，这2286万，我们支付给他们了，我们能足额追回吗，不一定，甚至一半也不一定，那这个损失谁担了，股东担了，民营企业股东担了。 　　
      进展： 　　朝阳法院提速受理7起案件 　　
      鉴于多套房已转售或抵押，北京朝阳法院认为案件紧急，加快了立案速度。目前已有4名售房人在法院提出7起诉讼，而这7起案件均指向了张某。 朝阳法院表示，考虑到案件情况紧急，为最大限度地保障当事人权益免受损失，朝阳法院特意加快了案件流转速度，目前这些案件均已由立案庭转交审判庭的具体承办法官办理。 　　
      律师点评：
 　卖方：过于信任中介公司 　　
      在本案中，卖房人之所以成为受害群体，根本原因在于其在此买卖交易过程中太过信任中介公司，以致于过早的与买方办理了过户。物权转移后，出卖方实际上就丧失了交易的主动权。中介公司作为房屋买卖居间方，其应具备合法有效的资质。 　
 　现今有不少中介公司为了赚取利润，业务员为了拉生意，都积极促成买卖双方达成交易行为，对买卖双方的条件不做严格审查，从而忽略了买卖双方当事人的利益。这样的情况有很多，一旦买方或是卖方的利益受到侵害，中介又很难保证受害人得到相应赔偿。 　　
      买方：可能触犯刑法构成诈骗 　　
      本案买主通过中介公司居间介绍，取得了卖房人的信任。在房屋过户后，拖欠卖房人尾款，对卖房人而言，她已构成违约。若买方积极支付给卖房人房价剩余尾款，则她只需承担民事责任；因本案牵扯到多数卖房人利益，如果买方对于尾款百般推诿，拒不支付，则说明买方主观上以非法占有为目的，则有可能触犯刑法，构成诈骗罪。 　　   中介：应严格审查双方的资质 　　
      中介在本案中未对购买人做到严格审查的义务，中介公司作为有资格的居间服务方，应严格审查买卖双方各自的资质，以保障双方当事人的利益。 　　
      本案中，张某以买方代理人的身份购买多套房屋，中介公司在此并未对张某背后的买受人的购房资格进行核实，在限购令实行已久和国五条地方细则相继出台的大背景下，中介公司更应该防止买方存在规避法律而购房的问题。 　　假使本案的中介公司对张某以及实际买受人尽到了核查义务，便不会给多个卖房人带来经济损失，他们没有从出卖人的角度衡量买卖行为的交易安全和交易风险。 　　
      律师提醒： 　　
      卖主：不要轻易丧失物权 　　
      在实际买卖交易中，卖方应对买方做个初步的审查和了解，比如买方是否具有购房资格，买方资产是否充足等。 　　现在在一些实行限购令的城市，购房人伪造购房资质的情况屡见不鲜，卖方应尽可能做到全面审查，以免双方签订合同后发生纠纷。对于房屋买卖行为而言，卖方最终应尽的义务是配合买方办理过户，买方最重要的义务是付款义务，双方都应依约行事。 　　
      合同履行过程中，卖方在做到自己履约的情况下，应尽可能催促购买方支付房款，在买方尚未支付大额房价款前，不要轻易将房屋过户给买方，避免房财两失的风险。 　　
      买主：挑选中介谨慎选房 　　
      买方在实际购房过程中，从挑选房屋挑选中介开始，就要谨慎行事。买方要严格审查出卖房屋的资质，审查房屋是否拥有他项权利，审查中介公司身份资格——一定要选择口碑良好、资质健全、资金雄厚的中介公司，这样才能有效地降低购房风险。 　　
      买方还要实地查看实际履行的房屋状况是否与合同约定的相一致，如果房屋状况没有问题，买房还需督促卖方按照合同约定及时进行网签和办理房产过户手续。在上述过程中，如果买方在某一环节稍有疏忽，则有可能为自己带来购房风险。对于一些低价出卖的房屋，买方要审慎购买，切勿贪图便宜因小失大。 　　
      文章来源：《科学新生活》 　　相关链接：http://lifebj.net/news.aspx?id=2444