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近日王老太遭遇难题：“原想卖了房，再买套低层的，哪知售房合同都签了，买家也装修入住不走了，才得知这是央产房，不能卖给系统外人员，这可怎么办？”
王老太是北京市一家科研单位的退休职工，2008年初因危旧楼改造，单位给她安置了一套新的两居室，但当时没签合同。5月，王老太把这套房卖给了李先生。李先生依约支付首付款后，王老太将房屋及钥匙交付给了他。李先生装修好房屋后入住。
到 了2009年10月，王老太与单位签订了《职工住宅买卖合同》，约定单位将该房屋出售给王老太，房屋总价款为40万元。“这时我才注意到，合同中同时还规 定了这房子原则上5年内不得出售，如果今后出售，也只能出售给本系统内职工。原来这属于按经济适用住房管理的房屋，不能出售给本系统外的人员。” 取得房本后，王老太曾试着找单位办理央产房的上市手续，可是单位房产科明确表示：“李先生不是本单位职工。根据合同约定，不能将房屋出售给本系统外的职工。”因此，单位不同意该房屋上市。
可 是，王老太的老伴刚刚因脑中风偏瘫，难以上下楼，而位于6层的现住房对他们来说，实在是太不方便了。王老太的老伴是高校老师，老两口一直居住在校内的这套 一居室里。他们原打算卖掉王老太的两居室，再买一套一层的房屋。但现在，单位不给出具央产房上市交易手续，双方也就办不了过户；而登记在老两口名下的已有 两套房，根据国家限购令，他们再买房已是不可能了
虽然双方一直未过户，但早已入住的李先生不肯放弃，也不支付50万购房尾款，就那么住着。无奈，王老太在家人的陪伴下，找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松求助。
律师剖析 房屋买卖协议真实有效
李松律师认为，从王老太和李先生签订的《房屋买卖协议》本身看，该协议是双方当事人的真实意思表示。 在王老太取得房产证之后，该房产证上写明房屋的性质是“按经济适用住房管理”。依据我国法律的相关规定，按经济适用住房管理的房屋可以进行上市交易，且交易不受五年交易时间的限制。因此，协议内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，属于真实有效的约定。
单位不同意 协议应解除
双 方买卖的房屋是王老太所在单位分给她的福利房，属于已购央产房。所谓已购央产房，是指职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房。 依据我国法律、行政法规的相关规定，央产房上市需办理上市交易的相关手续。只有在具备上市条件，并办理完上市手续后，双方才能办理相关的过户手续。签订《房屋买卖协议》时，王老太仅是说明这是单位分给她的房，对房屋的属性及何时能取得房产证均不知晓，更无从得知该房屋需办理上市手续，不知道这房子不能出售给本系统之外的人员。
李松律师认为，《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》第八条规定：“法律、法规规定的其他不得上市出售的已购公房或者原产权单位有特殊约定的已购公房，应按法律、法规规定或与原产权单位的约定执行。”而本案就属于“原产权单位有特殊约定”的情形。 “因单位不同意该央产房上市，合同目的将无法实现，双方签订的《房屋买卖协议》应依法解除。双方当事人可协商解除合同；如果协商不成，则考虑通过司法途径解决，起诉解除双方签订的《房屋买卖协议》。
如果本案不存在所谓的“只能出售给本系统职工”的特别约定，李松律师认为，那么依据我国的法律、行政法规的相关规定，该央产房是具备上市交易条件的。如果出卖人由于房屋价格上涨等因素的影响，恶意提出解约，买受人则可依法起诉，要求出卖人配合办理上市手续及过户手续。
可另主张装修等损失
李松律师认为，在法院判决双方签订的《房屋买卖协议》解除之后，李先生应在合理期限内，将该房屋腾空，交还给王老太；王老太则应将所收购房款全额返还李先生。至于李先生对房屋已投入的装修费用及其他损失，李律师建议可以在本案中提出明确的反诉请求，也可以另案主张。
不过李松律师特别提醒：如果在本案中，李先生针对赔偿装修款及其他损失不提出明确的反诉请求，仅作为答辩的理由，则法院的判决书中是不会对赔偿事宜进行处理的。据了解，对于国家的军工及涉密单位的央产房，目前一般是不可以进行上市交易的。另外，有一些单位规定仅可以卖给本系统的职工。李松律师提醒大家：购买央产房之前，一定要弄明白单位对于央产房上市有无特殊的限制。
今日我坐堂 北京市盛峰律师事务所 李松律师 盛 峰律师事务所房地产法律事务部首席律师。北京市律师协会房地产法律委员会委员，专注于房地产法和建筑工程领域的研究和应用，对二手房、商品房、央产房、已 购公房、经济适用房、婚姻房屋、拆迁安置房、廉租公房、借名买房等各类房产案件具有丰富的处理经验。
作者：北京房地产律师 李松
文章来源《北京晚报》 相关链接：http://bjwb.bjd.com.cn/html/2013-04/17/node_40.htm
