购房者王女士与开发商签了“不以质量问题拒收房”的特殊约定，之后却发现房子确实存在质量问题，要求先修房再收房，开发商却认为王女士拒收房违约，房子干脆不卖了！ 　　
        王女士说，2010年10月10日她在北京（楼盘）顺义买房，与开发商签订了《商品房预售合同》，约定房屋总价款240万元，交房日期为“2012年1月1日”。之后，王女士如约一次性支付了全部购房款。2011年底，开发商通知王女士2012年1月1日收房。王女士很高兴，元旦一大早便赶过去收房。可令她万万没有想到的是：新房竟然多处都存在质量问题！ 　　
       当王女士向开发商工作人员提出时，工作人员承诺尽快修复。“修好后你们通知我收房，”王女士叮嘱着。工作人员同意了。然而，一个多月过去了，王女士再找到开发商，开发商人员表示：“马上过年了，工人都回家了，过完年等工人回来，第一时间给您修。” 　　
      转眼间，又一个月过去了，过完年后房子仍迟迟没有修理。王女士再次致电，开发商的态度却突然变得很强硬。“合同中写了不能以质量问题拒绝收房，你已经构成违约，房不卖给你了！”听此言，王女士顿时蒙了，回家赶快找出合同查看。果然，合同中确实有这么一条约定。“难道房子就这样没了？”王女士既气愤又焦急,带着购房合同等到材料,找到北京市盛峰律师事务所房产法律事务部首席律师李松律师咨询。(文中当事人为化名) 　　
      律师剖析 　
 　 “不以质量问题拒收房” 约定无效 　　
      李律师认为，买受人与开发商签订的《商品房预售合同》，只要内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，且系双方当事人的真实意思表示，那么合同就是真实有效的。依据合同约定，开发商有义务向买受人交付质量合格的房屋，该商品房质量应符合国家和北京市颁布的规范标准。如果合同中无特别的约定，那么，买受人收房时发现有质量问题，是可以拒绝收房的，并要求开发商在合理期限内修复。
      那么，这一特别约定有效吗？李松律师说，依据我国《合同法》的相关规定，如果开发商在提供的格式条款中，存在免除自身责任，加重对方责任，或者排除对方 主要权利的条款，该条款无效。本案双方在合同中明确约定：“买受人承诺不以工程质量争议为由拒收房屋”，在司法实践中，对此约定一般认定有效，因为该条约 定仅针对收房，并未免除开发商的相关责任，亦未排除买受人向开发商主张质量责任的权利。因此，作为买受人王女士在房屋符合合同约定的全部交付条件时，可以 先行收房，之后再追究开发商房屋质量不合格的相关责任。 　　
      如果开发商在合同中约定“买受人承诺不以工程质量争议为由退房”，则李律师认为，这种约定免除了开发商的责任，排除了买受人的主要权利，这样的条款应依法认定为无效。 　　
      若开发商交付材料不全 可拒收房 　　
      李律师说，参照北京市建委《北京市商品房预售合同》示范文本，一般合同中约定商品房是住宅的，在交付时，出卖人应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》、《建筑工程竣工验收备案表》等相关材料。 　　
      如果开发商交付商品房时，未按照合同约定向买受人提供上述材料，则买受人可以开发商出示的证明文件不齐全为由，拒绝接收房屋，由此产生的逾期交房的责任由出卖人承担。此案经与王女士核实，在交房当天，开发商工作人员仅向她出示了《住宅质量保证书》、《建筑工程竣工验收备案表》，而并未出示《住宅使用说明书》及《住宅工程质量分户验收表》。 　　
      李律师认为，王女士所购商品房属于住宅，开发商未按照合同约定提供材料，说明当时并不满足合同约定的交付条件。因此，王女士可以以此理由拒收房屋。 　　
      有约定又拒收房 卖方不担逾期责任 　
  　在司法实践当中，对于合同中有特别约定“买受人承诺不以工程质量问题为由拒绝收房”，一般应遵照双方的约定来处理。李松律师认为，如果买受人在合同有特别约定的情况下，仍旧以房屋质量问题为由拒收房屋，因此而造成逾期交房的违约责任，一般不应由出卖人承担。 　
 　而双方合同中若无类似约定，买受人则可以质量问题，向开发商主张逾期交房的违约责任。同时，如果在交房时，开发商提供的材料不全或者不出示证明文件，或 者不满足合同约定的交付条件的，买受人可以要求开发商承担逾期交房的违约责任。但要是因买受人自身的原因导致房屋逾期交付的，买受人则不能要求出卖人再承 担相应的违约责任。 　　
      不能拒收 但可退房修房并索赔损失
　　一般情况下，买卖双方因房屋质量问题产生争议，往往各持己见，很难达成共识。在此情形下，任何一方都有权利委托有资质的鉴定机构，对房屋质量、工程质量等问题进行鉴定，双方均有义务协助配合对方检测。 　　对于检测所发生的费用，一般可先由聘请检测机构的一方垫付。如果房屋质量经鉴定不合格，则买受人可以要求出卖人赔偿其损失，同时要求出卖人承担检测费用。 　 　
      李松律师认为，对于经鉴定房屋质量或工程质量不合格，严重影响生活居住的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当在合理期限内，将全部已付购房款退 还买受人，并赔偿由此给买受人造成的损失。对于一般性的质量问题，买受人可选择继续履行合同，要求出卖人在合理期限内修复，并要求出卖人赔偿损失。 　　
      对于开发商来说，虽然双方有“不以质量问题拒绝收房”的特殊约定，但只是不能以此为由拒收房，购房者要求先修房再收房，不能就说是业主违约，并因此追究业主的违约责任。而开发商借此不卖房，这是站不住脚的，将构成违约 　　
      文章来源：《人民网》 　　相关链接：http://www.people.com.cn/24hour/n/2013/0611/c25408-21813793.html