家住北京的王女士夫妇因儿子要上小学了，打算在海淀区买一套学区房。去年3月，他们通过中介公司介绍，选中了一套小两居房屋，房主登记的是高老先生的名字，但是高老先生没有出面，他儿子小高拿着房产证、户口本等手续，到中介公司与王女士夫妇洽谈细节。 　　
　　小高当时称，其父年事已高，行动不便，卖房子的事已全权委托给他办理。看他们是父子关系，又通过中介公司介绍，王女士夫妇也去看过房了，所以比较相信对方。3月27日，小高作为高老先生的代理人，与王女士夫妇签订了房屋买卖合同。合同约定：高老先生将这套房屋出售给王女士夫妇，总价款为370万元，签合同当日付定金8万元，剩余房款待过户当日一次性付清，合同签订后90日内双方共同到房管部门办理过户手续。 　　
　　另外，由于王女士夫妇购房主要是让孩子上学，所以特别约定合同签订后两个月内高老先生需将房屋内全部户口迁出，王女士夫妇将儿子户口迁入，之后双方到房管局办理过户手续；如高老先生逾期未将相关户口迁出，则按日向王女士夫妇支付违约金。 　　
　　合同签订当日，王女士夫妇如约支付了8万元定金，小高则出具了他代其父签名的定金收据。之后两个月，王女士夫妇一直苦等高老先生一家将户口迁出，巴望着儿子的户口能早日迁进去。 　　
　　然而，令王女士夫妇万万没想到的是，对方竟然反悔了！高老先生突然出面称：“卖房一事我不知情，而且买卖合同中的签字也不是我签的。” 　　
　　为了能早日将孩子户口迁来，不影响上学，王女士夫妇多次通过中介公司与对方协商，但均未果。万般无奈之下，夫妇俩带着房屋买卖合同，找到专业律师求助。 　　（文中当事人为化名） 　　
　　今日我坐堂 　　
　　北京市盛峰律师事务所 李松律师 　　老父未表示异议 代理行为有效 　　
　　李松律师认为，根据王女士夫妇介绍的情况，此案中高老先生的儿子小高的代理行为是有效的。“虽然事后中介公司也认可因太过相信小高，所以并没有让他出示其父亲高老先生的授权委托书，但是在中介公司带着王女士夫妇去看房时，高老先生就在家中。而且，王女士夫妇专门向高老先生询问有无学区名额及迁户口的相关事宜，此间高老先生从未表示不同意出售该房屋。” 　　
　　由此李松律师认为，王女士夫妇有理由相信小高是有代理权的，如果高老先生不同意儿子代为售房，就不会在王女士夫妇看房时未提出任何异议，而且合同中签订两个月内将户口迁出，也是高老先生的意思。现在小高突然说父亲从未给过其授权，父亲对售房一事不知情，买卖合同上非其父签字，应为无效，其行为已构成了我国《合同法》规定的“表见代理”，代理行为应当是有效的。 　　
　　合同合法有效 应当继续履行 　　
　　代理行为是有效的，那么，小高代理父亲高老先生与王女士夫妇签订的房屋买卖合同是否有效？李松律师认为，该合同是合法有效的。依据我国《合同法》的相关规定，依法成立的合同对当事人具有约束力，各方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。 　　
　　王女士夫妇已按照合同约定支付了8万元购房定金，并将剩余购房款全部准备完毕，只等出卖人将相关户口迁出，并配合办理过户手续。但出卖人高老先生在合同签订后，并未按照合同约定履行，显然在代理行为有效的前提下，代理的后果应该由被代理人承担，高老先生应依法按照合同约定履行相应的义务，包括将户口迁出、配合办理过户手续等。 　　
　　父子串通毁约 　　应担违约责任 　　
　　此前王女士夫妇与高老先生沟通，询问了户口迁出及学区名额的相关事宜。可见，高老先生对于出售房屋是知情的，并且是同意的。 　　
　　现在由于房价上涨，高老先生与儿子小高一同反悔，高老先生称其对售房一事不知情，小高称确实没得到其父的任何授权，合同应该是无效的。但事实上，高老先生对儿子售房一事是知情且同意的，这一点中介公司人员可以证明。 　　
　　李松律师认为，由此可见，父子二人毁约显然是有意通谋的，二人因房价上涨，恶意毁约，其行为已构成了违约。依据双方签订的买卖合同的约定，违约方应承担相应的违约责任。如果出卖人拒不履行合同，不配合办理相关手续，王女士夫妇则可依法向法院起诉，要求对方继续履行合同，并承担相应的违约责任。 　　
　　“此外，中介公司在这个过程中也存在过错。”李松律师指出，中介公司并未认真审核小高的代理权，并没要求他出示其父签名的授权委托书，仅凭其个人所述，便轻信其具有代理权。如果最终给买受人造成了损失，中介公司亦应承担相应的法律责任。 　　
　　若父真不知情 　　应由儿子担责 　　
　　倘若自始至终，高老先生对儿子代他售房一事确实不知情，又当如何认定？李松律师认为，比如小高趁他父亲出国期间，擅自拿着房产证和户口本将其父亲的房屋卖了，父亲对此事全然不知情，那么，小高代理其父签订的房屋买卖合同，就有可能最终被认定无效。 　　
　　因为在没有授权的情况下，儿子偷偷趁父亲出国而将房出售，如果父亲事后对此行为不予追认，那么，儿子的行为就属于典型的“无权代理”。依据我国《合同法》的相关规定，行为人没有代理权，以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。这也就是说，要由儿子来承担相应的责任。
　　作者：李松房地产律师　
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