人民法院判定经济适用房买卖有效的几种情形 笔者作为一名从事房地产领域的律师，接触了大量的经济适用房买卖纠纷，绝大多数的经济适用房买卖，人民法院都会认定房屋买卖合同无效。但并不是所有的经济适用房买卖，法院都一律认定无效，有些法官在审理案件中从维护房产市场交易的角度，也会认定经济适用房买卖合同有效。
      由于经济适用房买卖合同被判决无效后，买方要将所购的经济适用房返还给卖方。即便买方向卖方主张房屋升值部分的差价款，由于房屋的性质属于经济适用房，房屋也只能按经济适用房价格进行作价评估，买方最终也只能按经济适用房的差价款获得赔偿。因此买房人的利益在合同被认定无效后，很难得到有效保护。 本律师在接触到的案件中，归纳了大致有三类情形，人民法院可能会认定经济适用房买卖合同有效。
      一、买卖双方在签订经济适用房买卖合同时，国家还未出台限制经济适用房买卖的规定，在此之前签订的经济适用房买卖合同有效。 建设部出台的《经济适用住房管理办法》规定，经济适用房在5年内禁止买卖的，该办法是在2007年11月19日生效的。北京市关于经济适用住房在五年不允许买卖的规定是在2003年公布的。在此之前买卖经济适用房，国家并没有五年内不允许买卖的限制，因此有的法官就会以法不溯及既往原则来认定买卖双方签订的经济适用房买卖合同有效。 所谓法不溯及既往原则，通俗的来讲，就是北京市关于经济适用房买卖5年内不允许买卖的规定是在2003年出台的，如果买卖双方是在2002年签订的《经济适用房买卖合同》，2003年出台的限制规定就不能约束到2002年，所以2002年签订的合同就是有效的。典型案例就是昌平区人民法院审理的付某诉张某《经济适用房买卖合同》纠纷一案，昌平区法院最终就以双方在签订《经济适用房买卖合同》时，国家还没有出台关于经济适用房5年内不允许买卖的禁止性规定，最终判决驳回了卖方付某主张合同无效的诉讼请求。 当然，法院对于此类判决并不是绝对统一，北京市宣武区人民法院在处理类似案件时，就作出了双方所签《经济适用房买卖合同》无效的判决。
      二、双方所签订的《经济适用房买卖合同》，在发生纠纷时已达到国家规定的最低交易年限，故双方所签房屋买卖合同有效。 买卖双方在签订《经济适用房买卖合同》时，还未达到国家规定的最低交易年限要求，但是在法院审理期间，诉争房屋已达到经济适用房上市交易的最低年限，人民法院会据此会认定双方所签订的经济适用房买卖合同有效。 北京房地产律师提醒，买卖双方达到经济适用房交易的最低年限起算点，是从卖方取得经济适用房产权证或者是卖方取得契税证明时开始起算5年，而不是从双方签订合同时起算达到5年。
      三、人民法院以双方交易的经济适用房不是完全意义的经济适用房，来认定双方所签经济适用房买卖合同有效。 我们通常意义所说的经济适用房，是指政府提供政策优惠，限定套内面积和销售面积价格，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 另外，在北京市还有两类住房按经济适用住房管理，但不是完全意义的经济适用房。一类是在拆迁过程中，被拆迁安置人按经济适用住房价格所购的房屋，此类房屋也按经济适用住房管理；另一类是职工按经济适用住房价格购买的单位自建经济适用房。这两类房屋目前也按照经济适用房进行管理，由于这两类房屋的来源并不是我们通常意义的经济适用房，人民法院在审理此类案件时，有时就会以双方买卖的房屋不是完全意义的经济适用房来认定双方签订的《经济适用房买卖合同》有效。
      本律师总结的三类经济适用住房买卖的有效情形，并不是所有法院均按此方式判案，同样的情形，不同观点的法官会做出两种截然不同的判决，主要取决于诉讼策略的选择和具体的庭审情况，所以本律师提醒各位读者慎重购买各类经济适用住房，购买前最好咨询相关专业人士。
      文章来源：李松房地产律师网   作者;李松律师
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