1993年，老张单位分配给其一套位于北京市海淀区的公有住房，老张及其爱人宋某一直在此房内居住。1999年，老张因病去世，承租人由老张变更为宋某。2002年国家实行住房改革，公有房屋进行出售，由于宋某年事已高，便与其所有子女协商，约定所有子女中赡养自己至终之人有权购买该套房屋。老张与宋某共有五个子女，分别是儿子张一、张二、张三，女儿张四、张五。儿子张二答应赡养母亲余生，后便以优惠价5万元购买该房屋，张二是房屋产权登记所有人。买房后张二便将母亲接到自己家中一同居住。
　　不料，自2009年始，张二与母亲时常出现矛盾及争执，张二亦不想履行当初购房时所同意的赡养母亲宋某至终的义务，遂张二与母亲于2010年2月10日签订书面协议，双方约定张二将不再对母亲宋某履行购房时答应的赡养义务，宋某将对登记在张二名下的房屋进行回购，回购后该房归宋某所有，房屋的一切权益由宋某自行处置，任何人不得干涉。结合张二当初购买该房屋的初始费用以及对房屋的装修，添置家具等费用，回购价格定为20万元，协议签订后，母亲宋某依约支付了全部购房款。
　　后由于种种原因，张二与母亲未对该房屋进行过户变更登记。时至2012年8月，北京房屋价格普遍上涨，张二在宋某不知情的情况下擅自将该房屋以260万元的价格出卖给郭某，宋某得知后一下子没了主意。后在家人的陪同下其慕名找到了笔者，笔者在了解了案件情况后，建议宋某向法院提起诉讼，要求法院确认儿子张二将房屋出卖给郭某的行为无效，并判令张二配合自己办理涉诉房屋过户手续。
　　判决结果
　　北京市海淀区人民法院经过审理后依法作出判决：
　　一、确认张二与郭某签订于二0一二年八月签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；
　　二、张二于本判决生效后十五日内配合宋某办理诉争房屋的过户手续，将房产证办至宋某名下。
　　三、案件诉讼费由张二承担。
　　律师剖析
　　本案的焦点问题在于，涉诉房屋的所有权人是张二还是其母亲宋某，如果所有权归张二所有，则张二出卖房屋的行为应当认定为有效；如果所有权归宋某所有，则张二属于无权处分行为。
　　李松律师认为双方的家庭协议真实有效，各方应按照协议履行。本案虽然发生在家庭内部，但实质是房屋买卖合同纠纷。诉争房屋在2002年房改时，在张二答应赡养母亲余生的情形下，母亲将购买房屋的权利让与儿子张二，张二在完成全部购房手续后也就获得了涉诉房屋的所有权。但到了2009年，张二不再对母亲进行赡养，母亲也花费了20万元对涉诉房屋进行了回购，双方也签订了家庭协议，虽然该协议冠以家庭协议的名称，但实质上是母亲宋某与儿子张二签署的一份房屋买卖合同。
　　双方签订的家庭协议系双方当事人的真实意思表示，且无违反国家法律法规强制性规定的情形，因此该协议是合法有效的，应受到法律的保护。宋某在协议签订后已经按照协议约定履行了付款义务，张二应按照协议约定，配合宋某办理该房屋的过户手续。
　　宋某为房屋的实际所有人，张二的行为构成无权处分
　　虽然由于种种原因，涉诉房屋未进行房产变更登记，但房屋实际所有人应为宋某，宋某的权利应受到法律的保护。儿子张二在宋某不知情的情况下擅自将房屋出卖给第三人，因房屋实际所有权人不是张二，故其在本案中出卖的行为属于无权处分行为。如果事后宋某对张二的买卖行为予以追认，那么房屋买卖协议是有效的，如果不予追认，则该协议无法继续履行。
　　因宋某回购房屋在先，其已经是该房屋的实际所有权人，处分房屋按照家庭协议的约定应由宋某亲自为之。但如果购房人系善意第三人，已经支付合理价款并且已经办理完成房屋过户手续，则第三人就善意取得了诉争房屋的所有权，宋某便不能主张要回涉诉房屋，其只能要求张二偿还出售房屋价款。
　　李松律师认为，本案中，虽然房屋已经被张二转卖第三人，但是双方并未办理过户，第三人尚未善意取得诉争房屋。因此，宋某可以主张要回房屋。另外，如果案件情况紧急，宋某可以向法院申请财产保全，保护己有财产不受侵害。
　　李松律师在此特别提醒广大读者：原则上，只要家庭协议的内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，且是家庭成员的真实意思表示，那么签署的家庭协议就应认定为合法有效的，应当受到法律的保护。
　　需要注意的是，房屋在完成买卖交易或协议变更所有权人后，房屋实际所有人一定要及时变更房屋产权登记，以免原登记人为了一己私利而损害房屋所有权人利益，给自己带来不必要的财产利益风险和法律风险。
　　诉讼策略指引
　　结合本案的情况，可以依据案外第三人是否已经善意取得了诉争房屋的所有权而采取不同的诉讼策略：
　　1、起诉要求确认张二与郭某的房屋买卖合同无效，要求张二配合办理过户手续。此种方式适用于案外第三人尚未取得诉争房屋所有权证的情况，在此情形下，张二出卖房屋的行为系无权处分，且事后宋某对此处分行为不予追认。因此，张二的处分行为是无效的，其与郭某签订的房屋买卖合同无效。合同无效后，对于郭某的损失其可以依法向张二主张。
　　另外，依据家庭协议的约定，宋某已经将房屋从张二处回购，宋某对该房屋享有完全的处分权利，且宋某在协议签订后已经履行了全部的付款义务，张二有义务配合宋某办理过户手续。因此，宋某可以起诉要求张二配合办理过户手续。
　　2、起诉要求张二偿还出售房屋所得的260万价款。此主张适用于案外第三人已经善意取得诉争房屋所有权证的情况。依据我国《物权法》关于善意取得制度的规定，如果郭某在购房时是善意且以合理的价格购买，并办理了过户手续，则郭某便取得了诉争房屋的所有权。
　　宋某作为房屋的原实际所有人便不能主张要回房屋，但是原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。据此，宋某可以起诉要求张二偿还出售诉争房屋所得的260万元。本案因案外第三人尚未取得产权，建议选择第一种诉讼策略。
　　法条链接
　　《中华人民共和国物权法》第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：

• 受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
• 以合理的价格转让；

　　（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
　　受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
　　当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
　　《合同法》第五十一条：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”
　　第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”
　　第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
　　当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”
　　第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”
　　文章来源：李松房地产律师网   作者：李松律师
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