2009年初，时值北京房地产行业调整之际，王女士认为这是一次难得的机会，打算在朝阳某小区买一套120平米的房子。仔细比较了几家中介公司提供的房源后，王女士看上了张先生待售的一套三居室。在中介的斡旋下，王女士和张先生达成了购买意向，并很快签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋总价款为180万元，以贷款方式支付房屋价款。王女士支付给中介公司3万元服务费，并通过汇款的方式支付给张先生10万元首付款。由于王女士要出国公干，所以一直未办理银行贷款。2009年3月份，王女士回国后的第一件事情就是通知张先生协助办理贷款事宜，但令王女士意想不到的是，张先生竟然将房屋以100万的价格卖给了他的妹妹张小姐，并且办理了过户手续。
　　李律师在了解完该案的大概案情后，对一房二卖事件进行了法律分析： 
　　第一，如果由于房价升高，张先生为了得到更多利益，与其妹妹张小姐恶意串通，最终造成王女士无法取得该房屋的产权。那么，王女士可以以张先生与张小姐恶意串通为由，向法院起诉，确定张先生与张小姐的房屋买卖合同无效，然后要求张先生继续履行合同并协助办理该房屋的产权过户手续。 
　　第二，如果张先生与其妹妹签订的房屋买卖合同并不是恶意串通，双方签订的合同就属于有效合同。那么因为该房产已实际过户给张小姐，造成张先生无法履行与王女士签订的房屋买卖合同。所以，此种情况下，王女士可以依照双方的合同约定要求张先生承担违约责任。 　

　
　　一房二卖维权难具体情形要分清

    2008年年底到2009年年初，由于受到国际金融危机的影响，北京的房地产业一度不景气，房价下降不少。2009年2月份起，国家相继出台了一系列促进房地产发展的政策，北京的房价也随之升温，并一发不可收拾，期房、现房的价格一路飙升。在这样的大环境下，张先生的房子肯定是卖亏了，一房二卖也就不足为奇了。张先生明确告诉王女士，房子已经过户了，之前签订的合同根本不可能履行了，首付款我退给你，再给你适当的补偿，这个合同咱们就解除吧。王女士十分气愤，一口回绝了张先生，并要求张先生继续履行双方签订的合同。

　　房屋已经过户 履行合同难度大 

　　王女士无奈之下，只好求助于北京市东元律师事务所合伙人律师李松，李松律师介绍到由于北京房价波动比较大，2009年下半年一房二卖的纠纷比较多。这种现象不但加剧了北京房市的无序发展，更极大侵害了购房者的合法权益。李律师总结了一房二卖的不同情形，并分析了毁约方需承担的法律责任。 　　
　　根据不同的情形，李松律师逐一介绍了法院的审理结果。 
　　针对第一种情况，如果能够证明售房者和第三人存在恶意串通的事实，那么法院会认定后一个买卖行为无效，最终前一买房人主张继续履行合同、办理过户手续的请求亦会得到法院支持。在本案中张先生与张小姐系兄妹关系，张先生卖给张小姐的房屋价款为100万，而张先生与王女士约定的房屋价款为180万，张先生以明显偏低的价格将房屋转让给自己的妹妹，因此可以推断，张先生极有可能与张小姐恶意串通以此来对抗王女士，达到不履行买卖合同的目的。 
 　 针对第二种情况，因为前一买房人和后一买房人都未取得该房屋的产权，且都是善意购买，所以二人都可以要求售房者继续履行各自的房屋买卖合同。而谁能最终取得房屋的产权，需要根据诉讼时间、诉讼策略以及案件实际情况而定。而未取得房屋产权的买房人可以向售房者要求索赔。 
　　针对第三种情况，因为我国设置了不动产登记制度，在第三人是善意购买，并已经取得房屋产权的前提下，买卖行为是受法律保护的。第一个买房人可以根据不同情况主张售房者双倍返还定金、按照合同承担违约责任，也可以要求赔偿因房价上涨而损失的可得利益。 

　　防止一房二卖 几点建议要记牢

 
　　李松律师介绍说，司法实践中每个案件都是千差万别的，一房二卖所产生的法律后果也是不确定的。为了避免卖房人一房二卖，购房人可以从以下几点入手，尽可能的将卖房人一房二卖的可能性降到最低： 
  　一、购房者要掌握业主是否已经签收定金。如果购房者是通过中介公司购买房屋，有些中介公司会向多个购房者代收定金，并且在收取中介费之前不会让买卖双方单独联系，所以购房者很难了解到卖方是否收到定金。所以一定要确保中介已将定金交给卖方，最好的方式就是让中介公司出具盖章的收据或者相关证明。这样就会降低“一房二卖”的机率。
  　二、按照北京市相关规定及时进行网签。买卖双方签订完房屋买卖合同，应及时进行网签，将“一房二卖”的损失降到最低。因为已做过网签的房屋，在前期的网签合同解除前，房管局是不会给其他的购买人办理房屋过户手续的。 
  　三、签订完房屋买卖合同，不要拖延时间，应尽快办理过户手续。绝大多数“一房二卖”的情形都是由于房价的上涨而造成了卖方的毁约。短时间内房价波动相对较小，应当及时督促卖方协助办理过户手续，以防夜长梦多。但有些房屋卖方暂时还未取得房屋产权证，比如说已购期房、已购公房等，上述房屋从签合同到卖方取得房屋产权证要经历很长一段时间，这期间卖方有可能反悔，所以买方尽量还是避免购买此类房屋。
  　四、最为关键和简单有效的办法是，在双方签订房屋买卖合同时，加重卖房人的违约责任，以对卖房人进行约束，比如提高定金金额、约定较高的违约赔偿等。 
  　李松律师认为，“一房二卖”的行为破坏了房产市场的正常交易秩序，导致购房者对市场产生信任危机，让购买房屋的普通消费者没有安全感。在市场经济环境下，买卖双方都应遵守诸如诚实信用等一些基本准则，不能见利而为所欲为，法律会保护正当的买卖行为，失信之人必将承担应有的法律责任。

作者：北京房地产律师　李松

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