陈先生于2009年初看中了一套房子，并和卖方李先生谈定了价格，双方随即在中介公司签下了购房合同，并支付了5万元定金。谁知，李先生却迟迟不肯进行房屋交易了，原来李先生的老婆不想卖房子了，这房子属于夫妻共同财产，李先生一个人签字不算数。

    陈先生这下可气坏了，签合同的时候，李先生说的好好地，他老婆也是同意卖房子的，而且他们看了房产证，上面只有李先生一个人的名字，中介也说只要李先生一个人签字就可以了。这个房子拖了两个月没有办理过户，房价已经上涨了不少了，陈先生真是有苦说不出。

    陈先生遇到的这种情况不少见，李松律师为大家深刻剖析一下此案例。

     首先，如果该房屋的确属于夫妻共同财产，李先生一个人签字售房是无效行为。

　  如果李先生未经其妻子同意，擅自与陈先生签订房屋买卖合同，在法律上被视为单方处分共有财产，属于效力待定的行为。如事后李太太予以认可，则房屋买卖行为有效；否则，该行为属于无效。

    其次，即便李先生的售房行为被认定为无效，但是房屋买卖合同中的定金条款依然有效。陈先生可依据合同要求李先生承担违约责任。

　　需要注意的是，如果陈先生和李先生签订的房屋买卖合同中，约定的是定金，则是受法律保护地，可以要求双倍返还；如果合同中约定的是订金，则在法律上没有明确规定，如果违约仅需返还即可，无需返还双倍金额。

     如果该房屋已经过户到陈先生名下，李太太再反对，怎么办呢？

    如果陈先生是善意的取得该房屋的产权，即他当初购房时，并不知道该房屋是夫妻共有房产，而且产权已经依法合理的进行了变更，那么陈先生属于善意取得该房屋，李太太此时要求撤销房屋买卖的行为将不会被法律支持。

    那么可以追究中介的责任吗？

    如果中介只是作为一个居间人给买卖双方提供媒介服务，不参与房屋买卖合同的签订过程，那么此时中介无需承担更多责任；但是，如果中介作为第三方当事人参与了房屋买卖合同的签订，即签订了三方合同，那么中介应该负有对买卖双方资质审查的义务，此时，陈先生是可以向中介进行索赔的。

    房地产律师提醒：

    1、签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求卖房者提供所有共有人同意售房的证明；在房屋买卖合同中，将共有人同意的条款写进去，并明确约定卖方的违约赔偿责任。

    2、房屋买卖合同签订后，及时办理产权变更登记。

    3、中介机构的承诺和保证，最好用书面的形式确定下来，便于出现纠纷时向中介索赔。

    4、房屋买卖合同签订过程中，注意保留相关证据。售房者的承诺及保证都需要写到合同里，不要嫌麻烦。

          作者：北京房地产律师   李松

          （转载请注明作者及来源，否则追究法律责任）