胡先生最近通过房屋中介公司介绍购买了一套二手房，打算贷款买这套房子。由于胡先生在部队工作，他担心自己的收入，达不到银行的要求，可能贷不下款来，于是很是犹豫。但中介公司的人说，他们可以帮助胡先生开出第二收入证明，所以让胡先生尽管放心，胡先生在中介公司的承诺下便和卖方签了《房屋买卖合同》。随后，胡先生向卖方支付了40万元的首付款，余款双方约定通过贷款方式支付；胡先生向中介公司支付了4.5万元的中介费。但是由于胡先生是在部队工作，银行不认胡先生的第二收入证明。胡先生无法支付后续的购房款。

1、贷款下不来，能否与卖方解除合同买卖合同？

　　李松律师：你有权和卖方解除《房屋买卖合同》，根据你们双方的合同约定，后续购房款双方约定是通过贷款方式支付，由于银行不贷给你款，导致你无法支付后续购房款，这导致双方合同目的不能实现，根据我国《合同法》的规定，当合同目的不能实现时，一方有权解除合同。

2、我是否要向卖方承担违约责任？

　　李松律师：你无需向卖方承担违约责任，你已经按照双方合同的约定，履行了贷款义务，银行贷不下款来，并不是你的过错，你并没有出现违约行为，所以你无需承担违约责任。卖方收取的你40万元购房款应当如数退给你。

3、中介公司有权收取我中介费吗？

　　李松律师：中介公司没有权利收取你的中介费,根据《房地产经纪管理办法》的规定，房地产经纪机构和房地产经纪人员不得以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易。中介公司的工作人员保证你能贷下款来，并且为你提供第二收入证明，这种做法本身就违反了本条规定。房屋中介公司促成你与卖房签约的行为存在着严重过错，在你与卖方合同解除后，你有权要求中介公司退回你的中介费。

4、我该通过何种途径来要回我的首付款和中介费？

　　李松律师：你可以先通过协商的方式找卖方和中介公司来协商索要首付款和中介费。如果协商不成的话，你要看一下你与卖方《签订的房屋合同》以及与房屋中介公司签订的《居间服务合同》，是否约定了仲裁管辖。所谓的仲裁管辖就是双方在合同中约定，如发生纠纷后由仲裁委员会管辖。如果约定了仲裁管辖，就由仲裁委员会受理你们的纠纷，人民法院就无权再受理你们的纠纷了，如果未约定仲裁管辖，可以直接到有管辖权的人民法院提起诉讼。

　　作者：北京房地产律师 李松

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