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　　2011年2月24日，经某房地产经纪有限公司居间介绍，业主严小姐与买方杨先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：严小姐将位于北京市海淀区某房产以210万元的价格出售给杨先生。买方在签约2日内支付定金2万元，3月21日前监管首付款83万元，余款通过银行按揭方式支付。严小姐在签约后3日内出具全权委托公证给担保公司指定人员，委托担保公司融资赎楼。双方于银行出具按揭承诺及赎出房地产证并注销抵押登记后3日内签订网签合同，任何一方违约需按房屋总价的20%支付对方违约金。 　　
　　合同签订后，杨先生如约履行了定金支付义务，但由于恰逢楼市价格上涨，严小姐收受定金后便毁约不卖，并终止了担保公司的委托赎楼，拒不配合杨先生办理首付款监管手续，导致交易无法进行。经中介公司多次催告，严小姐仅愿意返还杨先生定金2万元，不同意继续履行合同。 　　
　　双方多次协商未果，杨先生慕名委托李松律师处理此案，经过了解得知严小姐已于4月2日将涉案房屋卖予案外人并完成了过户登记手续。鉴于此，李松律师建议杨先生向北京市海淀区人民法院提起诉讼要求解除合同并要求严小姐赔偿违约金42万元。 　　
　　律师观点： 　　
　　北京市东元律师事务所合伙人律师李松分析认为：本案双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》以及《居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告严小姐未依约配合原告签署银行资金监管协议，并已将涉案房屋另售他人，致使合同目的不能实现，证明交易不能正常进行的原因在于被告，被告的行为已构成根本违约，其应承担相应的违约责任。 　　
　　李松律师指出，违约金在我国法律中同时具有惩罚性与补偿性特征，即使守约方没有损失，毁约方也要支付守约方违约金。解约权是守约方对根本违约方行使单方解除合同的权利，其行使以自身没有毁约行为为前提。本案中，严小姐已经构成根本违约，杨先生可依据合同约定行使解除权，并要求严小姐承担相应的违约责任，如果违约金不足以弥补杨先生的损失，杨先生可以依法申请法院调高违约金的数额。 　　
　　李松律师提醒读者，在房价上涨情况下，一旦业主有毁约迹象，买方应当及时委托律师提起诉讼，必要时也可以向法院提出诉讼财产保全申请，以防止对方恶意转移财产，损害买受人利益。本案经过审理，法院最终判决解除原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》，严小姐赔偿杨先生违约金20万元。 　
　　文章来源：李松房地产律师网 作者：李松律师
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